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【2年間使用した部屋はどうなっていたか?私の投資マンション】 [不動産投資]


〔03〕
2年間使用した部屋はどうなっていたか?私の投資マンション

前回の記事【投資用マンション 退去その後 募集活動始動!】でご紹介の通り、賃貸管理と入居者募集をお願いしている不動産会社のリフォーム担当の方と退出された直後の部屋で待ち合わせです。

投資用マンション


管理会社は私の部屋など入ったことすらない現実

入居者様の退去立ち会いは前日の金曜日にこの管理会社の方が済ませています。

とは言っても実は立ち会いをしたのはこの管理会社から委託を受けた地場の業者さんですが…。

私のマンションがある地域には営業所が無いため日常の修繕も自社ではやりません。

ですから今回お会いするリフォーム担当者も私の部屋など見たことはないのです。

簡単なクリーニングやリフォームなら『多能工』と言われる職人さんがひとりでやるので管理会社のリフォーム担当は型通りの発注業務をこなすだけなのです。

私はとにかくこれらの方々を有効に活用させてもらうべく積極的に交渉しています。

だって専門家の人に協力を仰いで1日も早く入居者を決めることは、もちろん自分自身のためではありますが、管理会社にとって管理手数料は入居中の期間しか収入として入ってこないわけですから私の部屋が早く埋まることは管理会社のためでもあるのですから…。

いわゆる『Win-Win』の関係ってやつですね…。


いざっ!突入っ!

いよいよマンションのエントランスで待ち合わせをして部屋に突入!です

突撃!隣の晩御飯

結構ドキドキしました。

不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので、多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る、開けてくれたドアから中を覗き込みました。

『あれ?』

感心する目

拍子抜けするほど綺麗でびっくりしました。

若い男性が住んでらしたので粗い使い方が出ちゃった感じを予想していたのですが、本当に綺麗です。

入居時に新品だった床もきっとくたびれているだろうと思っていましたが、2年経った今でも図々しく言い張れば『新品です!』って言えなくもない…。

壁紙は絶対に張り替えるつもりでいたのですが、さすがにここまで綺麗だと剥がすのは忍びないほどです。

リフォーム担当の方も

「とても綺麗にお使い頂いてますね。これならクリーニングだけで充分でしょう。」

なんて言ってます。

水回りやキッチンはさすがに『生活の跡』を感じさせる程度には汚れてはいましたがクリーニングすれば元通りになるでしょう。

本当に嬉しい誤算です。

とりあえず、『貸せる状態にする』のに最低限必要なのはエアコンも含めた部屋全体のクリーニングとフローリングの「ワックスがけ」くらいです。

正直なところ、覚悟していたよりもリフォーム代は安く上がりそうです。

そうなると…

今回の記事の裏メニュー、『プチリノベーション』のお話に移行です。


プチリノベーションって何?

リノベーションというのは退去後のお部屋を『元通り』にするリフォーム(クリーニング)と違って、もう少し大がかりに部屋を改装することです。

ワンルームマンションははっきり言って部屋が一つあって小さなキッチンがあって、トイレとバスルーム、正直言ってさほどバリエーションがありません。

特に私が所有しているようなバブル期に建設されたワンルームマンションは本当に特徴が無いのが特徴というくらい、どの部屋を見ても似たり寄ったりの造りをしています。

ですから少しでも『差別化』を図るため、古いワンルームマンションをリノベーションする大家さんもいます。

大がかりなものはスケルトンからのフルリノベーションなんてものもあります。

コンクリート部分以外全部撤去して部屋の中身を丸ごと造り直しちゃう、ってことです。

でも当然それには相当のコストを覚悟する必要があります。

プチリノベーションはそんな大がかりなリノベーションではなくもう少し気軽にカジュアル?にできる簡単なリノベーションを言います。


『バストイレ別工事』 提案されたリノベーション

リフォーム担当者からまず提案されたリノベーションは『バストイレ別』にする工事です。

私のマンションは、この時期に建設されたマンションとしてご多分に漏れず、最近人気の無くなった『3点ユニットバス』です。

ユニットバス

トイレ、バスタブ、洗面がとっても小さなスペースに収まっているタイプです。

大抵、投資家向けの情報として大手不動産会社などが発信する『賃貸の時に「あれば嬉しい設備」ランキング』では上位に入ってくるのが、この『バストイレ別』です。

特に女性はとても気にするようです。

私のマンションは居住用ぎりぎりの床面積のマンションよりはちょっとだけ広いので多少居室が狭くなるのを覚悟すればやろうと思えばやれなくはないリノベーションですが、ちょっと二の足を踏みます。

概算で60万円程度の出費を覚悟しなければなりません。

多少の家賃の増加と空室率抑制の分で月に数千円程度の増益では60万円を回収するのは大変です。

結構な回収期間を要するリノベーションは投資効率から考えると勇気がいる追加投資です。

ということで魅力のあるリノベーションですが今回は見送りました。

私は『少しの投資金額で、ちょっと見栄えが良くなって募集するときにほんのちょっぴりアドバンテージ、いえ、マイナス要素を打ち消してくれる程度』の『プチリノベ』でいいんです。


プチリノベ 前回の実績と今回の導入方針は?

前回初めて大家さんとなった私は前オーナーから引き渡しを受けて、入居者募集するにあたり行ったプチリノベは2つでした。
  1. カーペットからフローリングに交換

  2. さびさび電気コンロをIHクッキングヒーターに交換
前回の2つのプチリノベのアドバンテージ、『新品』という言葉を今回は使えないので何か少しでも『売り』を作ろうと考えました。

必ずやろうと考えていたこともありましたし、状況次第でやろうとしていたこともあります。

また私のこのプチリノベ構想に合致するような新たな提案があれば積極的に取り入れようと考えて今回のこの『現場での打ち合わせ』を決行したわけです。

しかも、この場で『即決』するつもりでした。

何せ1日リフォームが遅れれば、それだけ入居が遅れる原因になりますから…。

入居が遅れるということは入るはずだったであろう家賃収入をどぶに捨ててるようなものです。

幸い今回は現状回復費用は安く済みそうなので、その予算も回せそうでちょっぴり楽しみになってきました。

ということで、私は管理会社のリフォーム担当者さんと最大のテーマである、我がマンションの『プチリノベ』について予算も含めて打ち合わせをしました。



次回は、具体的にどの様なプチリノベを決行したのか、その予算、そして、『劇的ビフォーアフター』を画像付きでお送りしたいと思います。

お楽しみに!

次の記事はコチラ

〔04〕
プチリノベーションのビフォー・アフターをご紹介 私の投資用マンション入居率アップ策

思いの外、これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!

ワンルームマンション
入居付け実況中継!

私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。
私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。
写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。
マンション図面と鉛筆

このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。
不動産屋さん「あの私どもで管理させて頂いております『たわごとマンション703号室』なんですが…」
はる「はい…」
不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。」
はる「えぇ!」(゜o゜)
私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。まぁ、当然大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。
今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。
私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。
いよいよマンションのエントランスで待ち合わせをして部屋に突入!です(笑) 結構ドキドキしました。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。 『あれ?』
思いの外、これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!
ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。
大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。
『適切な条件設定/迅速な販促活動』
⇒『内見の増加』
『物件の良さのアピール』
⇒『内見物件の成約率の向上』
という図式があると思います。
今回は、私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。ですからもっぱらPCを使っています。
今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。
私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。まずは募集を開始しなければなりません。





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〔不動産投資〕
◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
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【投資用マンション 退去その後 募集活動始動!】 [不動産投資]


〔02〕
投資用マンション 退去その後 募集活動始動!

前回記事【サラリーマン大家の投資マンションが空室! 実録「客づけ」】では退去が決まって家賃などの募集条件を決定したお話をお伝えしました。

また『広告費』についても少し詳しくご紹介しました。

今回は実際に募集活動をお願いする業者さんのお話です。

投資用マンション


募集活動をお願いする 『仲介?媒介?代理?』

通常は賃貸物件の募集活動をお願いする場合には『仲介』という形をとります。

場合によっては『媒介』という用語を使うこともありますが意味は一緒です。

仲介の場合には『専属専任媒介』『専任媒介』『一般媒介』などがあります。

これら仲介とは別に『代理』という形態もあります。

『仲介』がその名の通り、貸主と借主の『橋渡し役』であるのに対して、『代理』は貸主の『代理人』として貸主と同様の立場で賃貸募集するわけです。

大家と代理の間では代理契約が結ばれて手数料なども取り決めます。


賃貸募集に関する法律を良く知らなかった私

実はこのブログ記事を書くにあたり、賃貸募集に関する仲介及び代理の契約についてあれこれ調べてみました。

どうも売買契約のそれとは異なり賃貸契約の場合には法律上の規制はなく当事者同士の自由な取り決めが可能らしいことがわかりました。

私はこの辺の知識が実は大変不確かな状況であることが再確認されたため法律上のお話はまた今度、ということにしたいと思います。

ということで今回は私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。


私の業者さん選定

私は普段の賃貸管理については手数料を支払って不動産業者にお願いしています。

この管理業務の中には家賃の収納業務などとともに『募集活動』や『手付金の収納業務』なども入っているのです。

管理委託契約は最初の入居者が入居した時から2年契約をしており解除するには3ヶ月前予告が必要となっています。

従いまして、いつも賃貸管理をお願いしている会社に募集活動もそのまま『代理』でお願いした、ということになります。

前回の入居者も『速攻』で見つけてくれた経緯もあり、またリフォームを迅速安価でやってくれる業者さんでしたので特に断る理由もない、という思いでした。

ただ今回、上記の様に『代理』と『媒介』の境界線、賃貸の募集活動に関する『委託』に関して知らないことが沢山あったので今回の募集活動がひと段落したら契約内容の見直しをしようかな?って思っています。

契約書上は他社への募集依頼や貸主への募集活動の報告義務など一切触れられておらずメリットなき不利な条件になっていないかの確認をしておこうと思っています。


何はなくとも募集サイトへの登録を優先

契約関係などの前置きが長くなってしまいましたが、実際に管理をお願いしている業者さんとどの様な活動に入っていったかのご紹介です。

まずは退去の連絡を受けて募集条件について検討した結果をメールにてお伝えしました。

退去については電話連絡で第一報を受けたのですが条件の伝達は翌日には完了しました。

業者さんはすぐに 『sumo』 とか 『home's』 の様な不動産検索サイトへの登録をする必要がありますから条件は速やかにお伝えする必要があります。

この時の条件は『前回募集条件と同じ』にしました。

その上で募集条件の最適化とリフォーム方針などの確認がしたいので対面での打ち合わせをできる限り早く行いたい旨を伝えました。

結局、その週末にこちらが出向くことを約束しました。


賃貸管理業者さんとはこんな打ち合わせをしました

『入居可能日』を約1ヶ月後という掲載内容で既にサイトへの登録も完了した状態で週末の打ち合わせに臨みました。

まずは募集条件を確定させる

何と言っても『募集条件』についてのヒアリングが重要です。

最新事情などを教えてもらってサイトへ掲載している『暫定募集条件』の見直しを早急にしたかったのです。

あまり頻繁に条件変更するのはデメリットもあるとは思いましたが『暫定募集条件』より『値下げ』する方針でしたので、こう言った方法を取りました。

ちなみに第一報を受けてからこの打ち合わせまで1週間ありましたが、募集活動の反応はと言えば…

不動産屋さんからの問い合わせはあったものの入居希望者からの問い合わせはゼロでした。

結論としては前回の記事でも書いた通り、家賃を若干下げることにしました。

いくらかかるんだろう?リフォーム

退去があるとリフォーム費用がかかります。

ずっと住み続けてくれれば基本的にかからないお金が退去に伴って出てしまうわけです。

ですから長期間住み続けてくれる入居者というのは入居者本人が思っている以上に大家から見たら『ありがたい存在』なんです。

打ち合わせ時点ではまだ入居者様はお住まいですのでお部屋の様子を見ることはできません。

オーナーにしてみれば部屋がどの様な状態かはすぐにでも知りたい関心事です。

壁紙やフローリングが修理の必要な状態かどうかでかかる費用も全然違ってきます。

最近はすっかり入居者負担にできる項目が少ないですから…。

お部屋の状態がわからないこの時点では『どの様にリフォームして、いくらぐらいかかるか』を見積もることができません。

仕方がありませんので可能性がありそうな修繕内容と費用の概算を確認するに留めました。

今回のリフォーム計画のキモは修繕よりも『資本改善』

実は私が聞きたかったのは、壁紙の張り替えなどの修繕よりは『資本改善』についてです。

『資本改善』なんて言うと大げさですが、少しでも競争力を落とさないために比較的安価で『見栄え』のするリフォーム項目は何かを探り、方針を決めたかったのです。

ただ残念ながら賃貸管理と募集営業がメインの担当者だったのでリフォームについては専門外の様で質問に対する回答や提案がイマイチでした。

本当は更新を控えた夏にはこの辺のことを済ませておこうなんて思っていたのですが、忙しさにかまけてサボったために若干後手に回った感はありますが仕方ありません。

時間的に若干のロスがあるかもしれませんが、ここはリフォーム担当の方と直接お話しした方が良さそうです。

そこで私は退去日の当日か翌日に物件にて待ち合わせをして物件の状況を見ながらリフォーム担当の方と直接リフォーム内容の打ち合わせができるように手配を依頼しました。

最短で3日で仕上げるということだったので大したロスにはならないと踏んで、その方向で第1回目の打ち合わせは終わりにしました。

退去後の部屋でのリフォームの打ち合わせを前に私は『どうか綺麗な部屋であって下さい』と、祈りながらその日を待ちました。



次回はリフォームに関してのお話をご紹介したいと思います。

次の記事はコチラ

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はる「はい…」
不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。」
はる「えぇ!」(゜o゜)
私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。まぁ、当然大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。
今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。
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思いの外、これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!
ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。
大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。
『適切な条件設定/迅速な販促活動』
⇒『内見の増加』
『物件の良さのアピール』
⇒『内見物件の成約率の向上』
という図式があると思います。
今回は、私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。ですからもっぱらPCを使っています。
今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。
私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。まずは募集を開始しなければなりません。





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【サラリーマン大家の投資マンションが空室! 実録「客づけ」】 [不動産投資]


〔01〕
サラリーマン大家の投資マンションが空室! 実録「客づけ」

【『悲報』 所有投資マンションで退室連絡が入った(汗)】でお伝えの通り、私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉、「退去」となってしまいました。

大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。

この『悲報』が入ってから、それなりに『行動』をとってきました。

投資用マンション


退去が決まったら、とにかくすぐ『募集』!

退去はどんなに遅くても通常は『1ヶ月前予告』です。

1ヶ月後に退去して部屋が空き、そこから『リフォーム』をして、お部屋が『入居可能』な状態になります。

ですから『退去』の『悲報』が入ってから実際に次の入居者が『入居可能』になるのは1ヶ月半から2か月先です。

しかし、『募集』は、すぐにしなければなりません。

1日でも空室があればそれだけ『家賃』として入るはずのお金が『霧の様に消えてなくなる』わけですから…。

募集するためには最低しなければならないことは2つ。

『募集条件を決めること』

『仲介業者を決めること』



さぁ、どうする? 『募集条件』!

主要な募集条件は以下の3つです。
  1. 家賃
  2. 敷金
  3. 礼金
常に『この日』が来ることを覚悟して時々ネットで相場を確認はしています。

私の感覚では2年前よりも状況は厳しい、というものでした。

ネットで一通り再確認しておおよその「あたり」を付けました。

本当は現地に赴き地場の不動産屋さんにヒアリングを実施するのが良いのですが、時間もなかなか取れそうもなかったので今回は行いませんでした。

募集の『本番』は『内見可能』になってからだと考えていたので、多少の条件の見直しは後でもできると踏んだわけです。

現地へのヒアリングができる時まで募集条件決定の時期を延ばすのは募集活動開始を遅らせることになるので得策ではないと判断したためです。

その代り仲介をお願いする業者さんには対面での打合せを申し出ました。


私が考えた『募集条件』の方針

募集条件は緩くすれば入居を早期化することは簡単です。

相場が10万円のところを8万円で募集すれば『入居見込み者がそもそも居ない』というような厳しい立地でなければ入居付けすることは簡単です。

でも募集条件を緩く、つまりは家賃を下げることは投資としてはそれだけ不利になっていくわけですから、いろいろ悩むわけです。

まず現在の賃貸募集のトレンドは明らかに『初期費用を抑える』傾向にあります。

礼金をゼロにするとか、敷金もゼロにするとか…。

酷いのになると『フリーレント』です。

フリーレントとは入居後一定期間の家賃を無料にするという『大盤振る舞い』です。

さすがに私の持っているワンルームの部屋の立地では、まだ『フリーレント』はあまり見ませんが、敷金・礼金ゼロゼロ物件は段々と主流になりつつあります。

私はこれはできるだけやりたくないと思っています。

初期費用をゼロにすると、それだけ『退去のハードルが下がる』と考えているからです。

また初期費用の多寡は『入居者の質』にも影響すると言われています。

賃貸で入居される方にとって『入居者の質』なんて言葉を聞くと『人間を値踏み』されているようで不快に思われるかもしれませんが『滞納のリスク』は賃貸経営にとって最も恐ろしいリスクですので、それを無視するわけにはいかない、賃貸経営に必要なビジネス上の重要な『情報』なので仕方ありません。

考えないわけにはいきません。

周辺の賃貸募集の状況を見ると『初期費用をしっかり頂く』ことは空室長期化につながるリスクにつながりやすいので、ここは大変迷いました。

結局は相場と設定家賃との関係で有利不利が決まります。

以前より厳しくなってきている相場の状況の対策として初期費用の条件変更ではなく、『家賃に手を付けること』で対応する方針に決定しました。

これは仲介業者の担当の方にいろいろお話を聞いて行いました。

大抵は業者さんは初期費用を抑えることをお勧めはしてくるのですが、私は意見をいろいろと聞いた上で自分の方針でそういう選択をしました。

ということで、できればしたくはありませんでしたが、周辺相場との兼ね合いで家賃を少し下げることにしました。

当然、築年数は前回よりも2年古くなっており、しかも前回はカーペット仕様だったのをフローリングに貼り換えて、錆び錆びだった電気コンロもIHクッキングヒーターに入れ替え、『新品』だったという多少の『売り』がありましたが、今回は多少のリフォームを検討はしていましたが、新品フローリングほどの『目玉』は設定できないことも家賃据え置きを断念した理由です。


もう一つの『募集条件』がある

敷金・礼金などの初期費用、家賃のほかにもう一つ大事な『募集条件』があります。

入居者には関係ないのですが、大家には大事なものです。

それは『広告費』をいくらにするか?とうことです。

広告費といっても、別にインターネットにバンバン掲載してもらうためにお金を払う、なんてことではありません。


不動産屋さんの募集活動と仲介手数料の関係

賃貸物件を借りる時、入居者は大抵家賃1ヶ月分程度の『仲介手数料』を物件を紹介してくれた不動産屋さんに支払いますよね?

大家さんも同様に物件の入居者付けをしてくれた不動産屋さんに『仲介手数料』を支払います。

賃貸物件の募集活動は大家さんから依頼を受けた『元付業者(もとづけ)』と言われる不動産屋さんが入居者を募集するわけです。

それで無事に『契約成立』となれば、この『元付業者』さんは大家さんから家賃1ヶ月分、入居者さんから家賃1ヶ月分、合計2ヶ月分の家賃相当額を手数料としてもらえるわけです。

しかしながら『元付業者』さんの集客力には限界がありますので、通常は他の不動産業者への紹介依頼をすることで契約成立を狙っていくわけです。

『元付業者』さんから依頼を受けて入居者を決めることができたらその業者さんは入居者さんから仲介手数料を頂けるわけです。

『元付業者』さんに対して『客付業者(きゃくづけ)』さんなどと呼ばれます。

『客付業者』さんの収入は入居者さんからの仲介手数料に限定されますので基本的に家賃1ヶ月相当が最大となります。

これは法律で上限が決まっているからです。

『客付業者』さんの仲介手数料に上乗せして、自分の物件を優先的に紹介してもらえるようにするのが『広告費』です。

数ある似たような物件から自分の物件を優先的に紹介してもらうための「報奨金」と言ってもいいかもしれません。


大家業における『広告費』の実情は?

私は『広告費』って結局は大家が支払う手数料の上乗せだと思っています。

成功報酬ですからね。

ただ仲介手数料って呼んじゃうと法律上の上限に引っかかっちゃいますから…。

一応ネットへの掲載やらなんやらの広告経費を入居を決めてくれた業者さんに代わって負担する、って考え方だとは思いますが…。

『広告費』は需要と供給の関係で変動することになります。

広告費が当たり前、しかも家賃2ヶ月分、3ヶ月分相当も辞さないほど競争が激しい立地・部屋タイプがある場合もあれば比較的広告費はまだ稀な場合、いろいろあるようです。

これは家賃相場がどうかということからも増減します。

仲介する手間は基本的に同じわけですから比較的相場の高い立地の都心部などでは仲介の手間に見合う手数料がもらえるかもしれませんが相場が低い激戦区の仲介では同じ手間でも仲介手数料が極端に低くなってしまう、そうしたら『客付業者』さんの収益性が悪化してしまいます。

それを補完するために相場が低い地域ほど『広告費』の相場が上がっていくという傾向があるわけです。

例えば同じような仕様のワンルームの相場が2万円のA地区と6万円のB地区があったとします。

A地区では広告費2ヶ月分を上乗せして初めて1物件の仲介手数料がB地区に追いつくわけです。


私の『広告費』に対する考え方

前回は仲介をお願いするにあたって1ヶ月分の広告費を設定しました。

この時にお願いした業者さんからは…

「この立地ではまだまだ『広告費』の出費を嫌がる傾向の強い大家さんが多いので広告費を出して頂けるだけで集客面で心強いです。」

ということを言われました。

しかし2年後の今は大分当たり前の傾向になってきたようです。

確かに…、

同じ1ヶ月分の家賃を大家が身銭を切るのなら、礼金などをゼロにして、入居者に還元して募集条件を向上させる方がよいのではないか?

そういう考え方もあります。

しかしながら…

『初期費用を低く抑える戦略は早期退去を誘発する原因になったり滞納のリスクを高める要素となる』

私はどちらかというとそんな考え方が強いです。

そして不動産屋さんと並んで手数料商売であった『旅行業』の営業マンだった経験からも手数料商売における『手数料の多寡』が与える影響を重視しています。

私の旅行会社時代のお話『添乗員こぼれ話』を読んでみる

家賃1ヶ月分相当である通常の仲介手数料が広告費1ヶ月分で2倍になり広告費2ヶ月分なら3倍になるわけです。

営業マンがノルマを課されていれば、一つの仲介の成功で広告費の存在がノルマを半分にしたり三分の一にすることを意味しているわけで営業上のモチベーションは大きいと思うからです。

ですから前回も地場の業者さんにその相場感もいろいろヒアリングして費用対効果が最大になるにはどうするかを大きく悩みながら設定しました。

そして今回もいろいろ検討して決定しました。

ただ『本番』である退去後の応募状況次第では初期費用とともに見直す余地を残した上での『内見ができない』初期段階の暫定値を決定したに過ぎないという気持ちではありましたが…。


仲介業者を決定する

ということで次は仲介業者の決定です。

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今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。
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【不動産投資におけるキャッシュフローについて考えてみた その2】 [不動産投資]


〔04〕
不動産投資におけるキャッシュフローについて考えてみた その2

中古区分マンションの購入を例にとり購入後のキャッシュフローについて検証してみました。

今回はその『不動産投資の成否』という観点からキャッシュフローを考えてみたいと思います。

電卓と書類とペン

よく不動産投資は、『日々のキャッシュフロー』がプラスになる投資スタイルは◎、『日々のキャッシュフロー』がマイナスになる投資スタイルは×という論じられ方をします。

不動産賃貸業を運営する上で日々のキャッシュフローがマイナスであるということは、追加資金を必要とする点で確かに『歓迎しない状態』なのかもしれません。

でも、それは一側面に過ぎないと思います。


不動産投資の目的は手持ち資金を増やすこと

極端な話、『不動産を購入して、運用して、いずれ、それを売却する』という行為で、手持ちのお金を(もしくは借入をしてゼロから)増やすことが目的だと思います。

ですから購入してから売却などによって、その投資が終了するまでの間にキャッシュがいくら『増えたか』が重要で、

『日々のキャッシュフロー』はその『途中経過』に過ぎない

ということです。


手持ち資金1千万円を運用するとどのくらい増えるのか?

例えば…

ここに1,000万円があります

年利0.003%の半年複利の定期預金で運用すると…

《半年後のこの資金は?》
(利子の計算)
10,000,000円×0.003%×6ヶ月/12ヶ月=150円

(利子にかかる税金)
22円+7円=29円

(半年後の資金残高)
10,000,000円+150円-29円=10,000,121円

1年後のこの資金は?

(利子の計算)
10,000,121円×0.003%×6ヶ月/12ヶ月=150円

(利子にかかる税金)
22円+7円=29円

(1年後の資金残高)
1,000,121円+150円-29円=10,000,242円
     … … …

これではいつまで経ってもお金は増えそうにありません。


1,000万円を『もとで』に、不動産投資をしてみよう

定期預金より増えるんじゃないか?

諸経費100万円で900万円の築20年の中古区分マンションを購入したとします。

このマンションは年間家賃収入が100万円の物件だとします。
いわゆる『表面利回り10%』の物件ですね。

1年目のキャッシュフロー

年間家賃収入が100万円ありますが、経費もそれなりにかかります。

マンション管理組合に支払う修繕積立金だとか管理費、賃貸管理を任せている不動産屋さんへの手数料の支払い、固定資産税、いろいろあると思います。

ここでは話を簡単にするために年間経費は40万円かかるとします。

そうすると年間の賃貸業からのキャッシュフローは、『100万円-40万円=60万円』となります。
いわゆる『実質利回り6%』の物件ですね。

でも…

購入時に1,000万円を出費していますので、1年目のキャッシュフローは、

60万円-1,000万円=▲940万円

つまり940万円の『赤字』となりました。

1年目の累計キャッシュフロー:
▲940万円


2年目のキャッシュフロー

さて、2年目は1年目の『儲け』に対して税金の徴収がきました。
10万円とします。

この年のキャッシュフローは…
『100万円-40万円-10万円=50万円』

2年目の累計キャッシュフロー:
▲890万円


3年目以降のキャッシュフロー

2年目と同様に推移するとします。

つまりは毎年キャッシュフローはプラス50万円となります。

3年目の累計キャッシュフロー:
▲840万円

4年目の累計キャッシュフロー:
▲790万円

5年目の累計キャッシュフロー:
▲740万円



キャッシュフローがトータルプラスになるのは?

この調子でいくと、キャッシュフローがプラスになるのはいつでしょうか?

つまり、投資した1,000万円がいつ回収できるか?ということです。

最初の年だけ60万円であとは50万円のキャッシュフローがあるわけですから、

(1,000万円-60万円)/50万円=18.8年

つまりは20年あれば投資資金は回収して築40年のマンションも手元に残ります。

20年目の累計キャッシュフロー:
+10万円



では売却したら?

では仮に購入後10年運用したのちに売却したらどうでしょうか?

『いくらで売れるのか?』はその時の市場の状況によりますが、マンションは経年劣化していくので、通常は10年もすれば購入した時よりも物件の価値が低下して価格は下がります。

900万円で購入した物件が700万円で売れたとしましょう。

売却にも手数料などの諸費用がかかりますが、100万円だったとします。

そうすると…

700万円-100万円=600万円 

売却により600万円のキャッシュを手にすることができます。
(税金はかからないとします)

賃貸業で初年度が60万円、その後は毎年50万円キャッシュを稼いでくれたので、

60万円+50万円×9年=510万円

2つを合わせると…

600万円+510万円=1,110万円

つまり…

10年運用して110万円稼いでくれたことになります。

利回りは…

110万円/1000万円/10年=1.1%

ということになります。
(割引現在価値などの複雑な話は無視します)


10年運用した時の損得勘定

このようなことが『約束』されていれば少なくとも定期預金で運用するよりはお得です。
 
でも購入した時に900万円で売りに出されていた物件が700万円で確実に売れるかなんてわかりません。

火災や地震で『消滅』してしまったなんて特殊事情は無視するにしても相場の変動や物件の使用状況によって売却価格は変わってきます。

600万円でしか売れなければ、上記の算式にあてはめると、1,000万円を10年運用して10万円ですから、『リスクを取った割にはショボい』ってことになります。


不動産投資は『終了しないと良し悪しが判断できない』

何が言いたかったというと、不動産投資は『終了しないと良し悪しが判断できない』ということです。

日々のキャッシュフローが回っていようが、いまいが、終わってみないとわからないということです。

20年運用して投資資金を回収してしまえば、売却諸費用や税金を上回る金額で売却すれば、それはまるまる『儲け』となるので、少なくとも『損はしない』という状況は確定できるかもしれません。

ただ、2年目・3年目のキャッシュフローが良くても売却価格が見込み違いとなる状況に見舞われれば吹き飛んでしまうかもしれません。

ですから、よく『利回り〇〇%で運用』と言ってもそれは…

購入した時とおんなじ金額で売却が確定している前提です。

あくまでも『仮の利回り』を表しているに過ぎません。


不確定要素はもっとイッパイ!

実際の不動産賃貸業では変動要素はもっと沢山ありますよね。

今回の例では現金での購入でしたが借入金を利用すればキャッシュの動きも全然違うものになります。

また金利の変動と言う要素の影響も受けます。

家賃相場の下落や退去に伴う修繕が想定以上にかかってしまってキャッシュが出ていった、

退去後になかなか次の入居者が決まらなくて空室期間があって年間50万円のキャッシュフローが実現できなかった、

いろいろな要因で当初の『満額のキャッシュフロー』が得られないということもあるかもしれません。

滞納者に居座られていつまで経ってもキャッシュが入ってこないなんてことだってあるわけです。


初期のキャッシュアウトが多ければ、日々のキャッシュフローが良いのは当たり前

現金で購入すれば、最初に『ドバっと』キャッシュがアウトする反面、日々借入金の返済をする必要がありませんから、

日々のキャッシュフローは良いに決まっています

逆に借入金で購入すれば最初に『ドバっと』キャッシュがアウトしません。
 
その代り現金購入には無い『利息』の支払いが余計にかかりますから、日々のキャッシュアウトを積み重ねれれば現金購入よりも累計キャッシュアウトが多くなります。


だから大事なのは『フロー』だけでなく『ストック』

ですから、キャッシュフローで大事なことは、『累計のキャッシュフロー』と『投資が終わった時のキャッシュがどうなっているか?』です。

日々キャッシュが回らなくなると借入しないと支払いができなくなりますので困りますから日々のキャッシュがマイナスにならない、ということも大事ですが、最終的にはキャッシュを増やすことが目的ですから『累計』と『最終残高』が大事なのです。


例えば…

借入金を利用すると物件の利回りによっては、日々のキャッシュフローがマイナスになる場合があります。

でも現金購入の様に最初に『ドバっと』手持ち資金を吐き出していないわけですから手元に温存できるわけです。

この例で言えば、1,000万円の手持ち資金のうち、諸経費100万円だけ手元資金を使って、残りの900万円を銀行借り入れでまかなって900万円の現金を手元に温存すれば、仮に年間100万円の資金ショートを起こしても9年は何とかなるわけです。

もちろん前述のように借り入れをすれば『利息』という余計な経費がかかるわけですから『他に使いみち』がない資金なら現金購入よりもキャッシュフローが良くなるわけはありません。

でも同じように借り入れをして同様の投資を5回やりたければできるわけで、そちらで資金を生むこともできるかもしれません。


キャッシュフローは2通りの考え方が必要

1つはそれぞれの投資、例えばAマンション単体でのキャッシュフローを見たときには、日々のキャッシュフローだけでなく、『累計』でどういう状況なのか、『最終的』にどうなるのか、を把握すること。

ここでいう『把握』とは…

購入前や購入して運用している最中に未来を『予測』する、ということと

過去を『計測』するということです。

もちろん、『最終的にどうなるか』は常に『予測』ですけどね。


そして、もうひとつは単体の物件ごとのキャッシュの動きではなく、自分自身の状況全体にとって『キャッシュ』をどういう状態にすれば良いかということです。

例えば…
  • 手元に不急の資金があって投資を考えた場合に全額投資につぎ込んでしまうのか
  • 病気や怪我、リストラなどに備えて現金を温存する必要があるのか
  • いくら投資に振り向けられるキャッシュがあるのか
  • 投資で得られたキャッシュをどんどん次の物件や他の投資方法に『再投資』するのか
  • 『いくら儲け』を出せば目的が達成するのか
  • 『日々のキャッシュフローがいくら』になれば自分の投資の仕組みが完成するのか

こんな風に『全体』を通したプランやビジョンに基づくと、

『今回の不動産投資はどういう位置づけでどんな〔キャッシュフロー〕であるべきなのか』

なんてことを考えておく、といったことです。


リスクのあるキャッシュフローの一例

『再投資』なんて話もしましたが、借入をして投資して日々のキャッシュフローも累計のキャッシュフローも最終のキャッシュフローもプラスで回すことができれば運用利回りは良くなります。

いわゆる『レバレッジをきかす』ってやつですね。

諸費用すらローンで賄う、いわゆる『オーバーローン』で不動産投資をしてキャッシュがうまく回せれば投下資本ゼロですから、投資利回りは無限大、やればやるほど儲かる、笑いが止まらない状態です。

もちろん、お金を貸してくれる人がいれば、の話ですが。

でも、これは投資が手仕舞いするまで目論見通りにいけば、という仮定の上に成り立つ話です。

不動産投資は株式売買の様にすぐに手仕舞いできるようなものではありませんので、手を広げていけばリスクも当然高まります。

現金購入ならば、仮に状況が悪化しても、『損失を覚悟』すれば投資を手仕舞いできますが、借入をしていてはそれができないケースがあっという間に襲います。

『辞めたくても辞められない』状況です。

売却金額と賃貸からのキャッシュフローの累積だけでは借入金を返済しきれない状況になったら、自分ではコントロール不能になる可能性があります。

良く言われるのが、『レバレッジ』は投資を加速させる側面を持つ一方で、失敗した時にも状況の悪化を加速させる、いや、あっという間に壁に激突という状況を作ってしまう怖い側面もあるわけです。


不動産購入活動をしていた時の私の経験

私自身、投資用マンションの売買をする不動産業者の営業マンからは利回りの話はしてもらえても、売却想定価格について話を聞いたことはありません。

常に『購入時と同じ価格で売却できる前提』でしか利回りは語られません。

酷い時は『日々のキャッシュが回っていれば投資としては問題ないですよ』なんて、乱暴な言い方をして購入を力強く勧めてくる人もいます。

そりゃぁ、相手は商売ですから、勧めてくるのは当たり前ですが、いくらなんでもそりゃぁ、どんぶり勘定でしょう、って人も山ほどいます。

ですから、これから不動産投資をやってみようか、とお考えの方は、『ご都合主義』の『収支計画書』を鵜呑みにせずに『自分で納得するまでシミュレート』することを放棄せずに不動産投資に向き合って頂けたらと思います。



今回はとても大雑把な例でご説明しましたが過去記事ではもう少し細かな計算例を取り入れた説明をしていますので宜しかったらご参考にしてみて下さい。

キャッシュフローの一側面を形成する『税金』を計算するためには、利益、税法上の『所得計算』もできなくてはなりません。

建物の減価償却計算、そもそも購入物件を土地と建物にどう按分したらいいか、

そんなことも計算しなければなりません。

お役立て頂けたら幸いです。

この記事は2013年5月16日現在の法律等に基づいて書かれていますが、各自の計算についてなんら保証するものではありません。
実際に計算する場合には税務署、税理士などの専門家へご確認の上計算をお願いします。
  <(_ _)>

次の記事はコチラ

〔05〕
購入初年度のキャッシュフロー
中古区分マンション編

不動産投資で比較的「管理すべき数字」が単純な『区分所有マンション』の一室を購入した場合を例にとってみます。

ワンルームマンション投資のキャッシュフロー

不動産投資で重要な『指標』であるキャッシュフロー。
不動産投資は事業性が強い投資です。
このことに着目して区分所有マンションのキャッシュフローを題材にして『どの様に』実績や予測をしていくのかを解説します。
電卓と書類とペン

マンション投資の儲けとは一体どのように計算されるのでしょう…
投資指南本では、ほとんどが「キャッシュフロー」が呪文のように繰り返されます。
支払い側、キャッシュアウトフローの忘れてならない重要な点として「購入時のキャッシュアウトフロー」が挙げられます。
不動産投資もインカムゲインを重視した投資と考えると株式投資よりもはるかに事業性、事業運営の要素が強いということだと思います。その場合、重要なポイントが「キャッシュフロー」ということになるかと思います。
中古区分マンションの購入を例にとり、購入後のキャッシュフローについて検証してみました。
今回はその『不動産投資の成否』という観点からキャッシュフローを考えてみたいと思います。
不動産投資の場合、月々とか年間とかのお金の流れを捉えます。例を挙げて考えてみましょう。
不動産投資で比較的「管理すべき数字」が単純な『区分所有マンション』の一室を購入した場合を例にとってみます。
今回は、翌年のキャッシュフローがどうなるか…、更に具体例で説明したいと思います。
サラリーマンが不動産投資をした場合の不動産所得とその税金について中古区分マンションを購入したケースで考えてみましょう。
前回はサラリーマンが不動産投資をした場合の初年度の不動産所得とその税金について、中古区分マンションを購入したケースで考えてみました。
今回は次年度以降について考えてみます。
中古区分マンションを購入した場合の取得価額を求めるのに購入代価を土地と建物に分ける必要があります。契約でそれぞれの代金が分けられている場合には問題ありませんが、代金が土地建物合算された場合には『按分する』必要があります。どうやってするのでしょうか?
「サラリーマンが不動産投資をした」という前提で個人の不動産所得計算に必要な減価償却費を計上するにあたってどうやって計算すればいいのかをお伝えします。





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【『悲報』 所有投資マンションで退室連絡が入った(汗)】 [不動産投資]


〔00〕
『悲報』 所有投資マンションで退室連絡が入った(汗)

当ブログで私の投資マンションの購入と運営についてお伝えしてきましたが、このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。

投資用マンション

不動産管理担当002.jpg
「こちらは、はるさんの携帯で宜しかったでしょうか?」


はる009.jpg
 「はい、はるです」

不動産管理担当002.jpg
「あの私どもで管理させて頂いております
『たわごとマンション703号室』なんですが…」

はる008.jpg
 「はい…」

不動産管理担当002.jpg
「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。」


はる002.jpg
 「えぇ!」

不動産管理担当002.jpg
「はい、11月〇日でご解約とのことです。
すぐに募集活動に入りたいと思います。」


はる003.jpg
 「え?はい…あの…、それで、か、解約の理由は何なんですか?」

不動産管理担当002.jpg
「あ、はい。転勤とのことです。」


はる010.jpg
 「あ、あ、そうですか…。」

不動産管理担当002.jpg
「当方で立会をさせて頂き、退室後はすぐにリフォームなどをして
1日も早く次のご入居者さんを探したいと思います。」


はる004.jpg
 「よ、よろしくお願いします。」


と、こんな電話のやりとりで11月の解約が確定しました。

おととしの12月からご入居頂き、9月の末に、「更新の意思確認の連絡」を発送したばかりです。

『更新』の連絡を心待ちにしていたのですが、期待に反して、この悲報です。(+_+)

しかも契約満了日よりも退去日が早まっています。(+_+)

まあ、大家業をやっていれば入居者の退室は避けて通れないことです。

条件面で交渉の余地があればいろいろと策は考えていましたが、転勤では仕方ありません。

ここは気を取り直して、1日でも『空き部屋』状態を短縮するために『できること』をするしかありません。

ということで、本ブログでも、退去から入居者付けまでを実況中継していきたいと思います。

題して…

『新米大家さんのワンルームマンション入居付け実況中継!』

そのまんまだ、何のひねりもない…。(^_^;)

この企画、超ロング企画になってしまったらどうしましょう…

マンション賃貸のピークは3月です。なんとしてもここをデッドラインとして、新規入居者を決めないと…

11月に退室されて実際にはそれからリフォームして新規のご入居者が決まったら契約してご入居ということになりますが、退室前にもやることはいろいろとあります。

動きがありましたら、不定期で記事をアップしていきたいと思いますので、お楽しみに!

次の記事はコチラ

〔01〕
サラリーマン大家の投資マンションが空室! 実録「客づけ」

もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。

ワンルームマンション
入居付け実況中継!

私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。
私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。
写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。
マンション図面と鉛筆

このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。
不動産屋さん「あの私どもで管理させて頂いております『たわごとマンション703号室』なんですが…」
はる「はい…」
不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。」
はる「えぇ!」(゜o゜)
私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。まぁ、当然大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。
今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。
私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。
いよいよマンションのエントランスで待ち合わせをして部屋に突入!です(笑) 結構ドキドキしました。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。 『あれ?』
思いの外、これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!
ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。
大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。
『適切な条件設定/迅速な販促活動』
⇒『内見の増加』
『物件の良さのアピール』
⇒『内見物件の成約率の向上』
という図式があると思います。
今回は、私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。ですからもっぱらPCを使っています。
今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。
私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。まずは募集を開始しなければなりません。





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