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【住宅ローン控除の拡充策が受けられる場合とそうでない場合】 [マイホーム購入術]

住宅の購入を検討されている方には、消費税増税、金利の動向、所得税の住宅ローン控除の拡充策など、損得勘定に影響しそうな要素が多く、「どうすれば得するの?」とか「結局、家はいつ買うのがお得なの?」と混乱気味かもしれません。

アベノミクス効果で不動産価格にも変動の兆しが見え始め、穏やかでない心境の方もいるかもしれません。

マイホーム_図面と模型

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『家を買うのは必要だから』、『だから損得勘定は関係ない』とブレない方針をお持ちの方は気にする必要がありませんが、私みたいな庶民はやっぱり限られた予算でマイホーム購入を実現するということから決して自分の希望がすべてかなえられることもなく予算面の成約から『何かしら』譲歩する条件があると思います。

例えば、それが『利用駅』であったり、『駅からの距離』であったり、『間取り』であったり、『庭の広さだったり』…。

そんな『予算とにらめっこ』しながら検討しているのならやっぱりできるだけ予算内で『お得な』買い物をしたいもの。

マイホームは高額商品ですから、影響額も大きいので、気になるものかと思います。


そんなとき重要なことは、『正確な情報を把握すること』だと思います。

そして、その『正確』とは、『世間一般』にではなく、『自分にとって』ということです。

例えば、『住宅ローン控除』の拡充の大きな論点は、『最大控除額が増えること』ですが、そもそも拡充前の法律を適用しても最大控除枠に達していない納税額の人には法律の改正はあまり関係がありません。

また不動産屋さんの仲介により個人から中古住宅を購入する場合には消費税の税率改正には一切影響を受けません。(あくまでも一次的な話で『相場』という間接的な観点から言えば全く影響を受けないかどうかは微妙ですが…)


そんなわけで、住宅にまつわる損得勘定は結構個別性が高いです。

一番良いのは頼りになるアドバイザーを持つことですが、不動産業者でも法律を『あいまいにしか』理解していない人もいますので『誰を味方にするか』も結構重要になります。

ですから、やっぱり一番大事なのは、正確な情報源に基づき『自分自身が勉強する』ってことなんじゃないかと思います。

ということで、何かしら理解の助けになればと思って記事を書いております。


前置きが長くなりましたが、今日のお話は住宅ローン控除と消費税増税の関連のお話です。

まずは住宅ローン控除、国税庁的には『住宅借入金等特別控除』の内容です。

いろいろな記事に書かれていますが、

正確を期すなら国税庁のホームページでその内容を確認するのが間違いありません。

タックスアンサー 所得税:
No.1210 マイホームの取得等と所得税の税額控除
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)
No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等

このタックスアンサーの記載には購入年度別(正確には「居住の用に供した年」)にどのような控除が受けられるかが詳細に説明されています。

その時、その時の、世相を反映してる言えるかもしれません。

そして、消費税の税率アップに伴う駆け込み需要からくる、その後の住宅需要の急激な落ち込みを防止する目的で今回は住宅ローン控除を拡大しました。

・2014年1月1日~2014年3月31日入居…
所得税:年末ローン残高(2,000万円上限)×1%×10年=最大200万円
(所得税で控除不足額があれば住民税:97,500円/年が可)

・2014年4月1日~2017年2月28日入居…
所得税:年末ローン残高(4,000万円上限)×1%×10年=最大400万円
(所得税で控除不足額があれば住民税:136,500円/年が可)※更に控除不足分を現金給付することも検討中

上記の2014年4月1日~の法律は消費税が8%が適用される合のみに適用されるのです。

消費税増税には経過措置というものがあります。

消費税率の変更時期は、『引渡し』を受けた日となっています。

建売住宅なら、契約書の引渡し日付に基づいて『鍵をもらった日』が引き渡し日です。

自分の土地に新築工事をお願いした(『請負工事を依頼した』と表現しましょう)のなら工事が完了して引渡しを受けた日、これも基本的には『鍵をもらった日』です。

マンションも同様です。

但し、請負工事を依頼して2013年9月、つまり今年の9月30日までに契約をした場合で引き渡しが4月以降になる場合は、『本来は消費税8%になるところを特例で5%のままでいいでしょう』という特例措置を認めています。

この経過措置が適用になるのは基本は請負契約です。

建売住宅では契約時期が2013年9月までに終えても、引き渡しが2014年4月以降であれば消費税は8%となるでしょう。そもそも建売で契約から半年後に引き渡しを受けるというのはあまりケースとして想定されないでしょう。

しかしながら、着工から完成まで時間がかかるマンションでしたら、そうとも言い切れません。

この特例措置は請負契約だけでなくマンションの場合でも、プランが沢山あって契約を済ますことによってプラン選択が確定するようなケースでは特例が受けられる場合があります。

2014年4月以降の引き渡しでも消費税が3%分少なくて済むことになりますが、住宅ローン控除の拡充された上限枠は利用できません。

ここで損得勘定を考えると、消費税増税分を受け入れて有利な住宅ローン控除を適用させるか、住宅ローン控除よりも消費税増税分を免除する方をとるか、という比較になります。

比較する場合には、いろいろな要素が絡み合います。

まず第一に自分の税額と適用される所得税率を知ることが第一歩でしょう。

そして、住宅ローンの残高の推移も10年間必要になります。

この2つでシミュレーションを行えば理論上の損得勘定はある程度議論できるデータが揃います。

例えば、自分の所得税額が20万円-住民税:97,500円=102,500円以下と想定されるなら住宅ローン控除の拡充はあまり関係ないとも言えます。

ただし現金給付措置が取られるとの考えは大きくひっくり返ります。

自分の税額はあまり関係ありません。

現金給付に関しては、

【家を買ってキャッシュバック・キャンペーン! ~住宅ローン控除に現金給付】

を参照してみて下さい。

当時は拡充枠を年間50万円としていますが、現在は40万円という想定にしています。


また消費税は土地取引にはかからないので支払総額から建物分を割り出して消費税増税の影響額がいくらになるかを正確に把握する必要もあります。

最後に、住宅価格相場の変動の予測という側面もあります。

今回の住宅ローン控除の拡充は「消費税アップに伴う住宅価格の値崩れを防ぐ」という側面がありますが、果たしてそうなるか…。

確かに都心の不動産価格が上昇しているなんて話も聞きますが、消費税がアップしたら価格は下がるかもしれません。

そんなことも考慮にいれなければなりません。


ちなみに中古住宅については経過措置は一切ありません。

また中古住宅の売り主が消費税課税事業者ではない場合(例えば個人など)には、そもそも建物にも消費税がかからないので消費税の増税も無ければ住宅ローン控除の拡充もなく従来の最大200万円/10年の控除が限度です。


といった風に、購入する物件が新築なのか、中古なのか、一戸建てなのか、マンションなのか、中古なら相手が個人なのか、不動産業者の自社物件なのか、ローンはどの程度の金額組むのか、自分の所得はどの程度の推移を見込むのか、現在の税率は?

など、要素が結構多いので、パッと試算できるほどは単純ではありません。

きちんとした数字の把握、これが有利な買い物をするための一つの武器になることは間違いないでしょう。

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【住宅ローン金利が上昇?アベノミクスはどう影響する?】 [マイホーム購入術]

今回、大手都市銀行が足並みそろえて住宅ローン金利を引き上げることを表明したようで消費税増税と相まって住宅購入に何らかの影響を与えそうな兆しです。

グラフの上昇

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月末を前に住宅ローンに関する相談が急増している。連動する長期金利が上昇したのを受け、6月から住宅ローン金利が上がりそうなことが背中を押している形。銀行の店頭では、駆け込みでローンを申し込む動きも出てきている。

 「今の金利を使いたいので、早く手続きをしてほしい」。ソニー銀行には、これから住宅ローンを組もうとする人から、焦りの声が寄せられている。

 同行は6月から10年間の固定金利(最優遇金利)を現在の1.406%から、0.286%上げ、1.692%にすると決定済み。ただ「今から申し込んでも、実際に適用されるのは7月の金利になりそう」という。審査に一定の時間が必要で、ローンの申し込みから、融資が決まるまで1ヶ月半ほどかかるからだ。

 銀行が住宅ローンの金利を決める時に参考にする長期金利は、日銀が4月に大規模金融緩和に踏み切ってから上昇傾向。長期金利の水準は4月末の約0.6%から、直近では約0.9%まで上昇。「わずか1ヶ月で0.3%幅も上がるのは異例のこと」(金融関係者)という。

 大手各銀行も現在1.4%の10年間の固定金利を来月から上げる公算。とばっちりは住宅ローンの負担増となって家計に跳ね返る。

 負担増を少しでも抑えようと、住宅購入者は動いている。三菱東京UFJ銀行のコールセンターに寄せられる住宅ローンの相談件数は、5月の連休明けから先週までに前年同期比で五割も急増。積水ハウスでは、4月に一戸建ての受注が前年同月から23%増え、今月もその勢いが続く。

 金利が上がったら、負担はどれぐらい増えるのか。ファイナンシャルプランナーの宮嵜(みやざき)勝己さんの試算では、3千万円の借り入れを30年間で返済するローンを組んだ人が最初の10年間、1.4%の固定金利型を選んだケースだと、毎月の返済額は102,102円。

 仮に金利が0.3%幅上がり、1.7%になれば、毎月の返済額は106,439円と、4,337円増える。負担増は年間で約52,000円、10年間なら約52万円になる計算だ。それでも宮嵜さんは「金利が上がるとしても、10年固定で1%台なら、(歴史的に見れば)家を買うにはいい環境であることは間違いない」と話している。

 長期金利 直近で政府が発行した10年物国債の流通利回りを指す。利回りは国債の価格とは反対の方向に動くのが特徴。例えば、市場で取引される国債の価格が下がると、逆に利回り(長期金利)は上がる関係にある。長期金利は住宅ローンをはじめとして、多くの金融商品の金利を設定する際の指標として活用されている。

来月から金利上昇へ 住宅ローン相談急増  ~Web版 東京新聞 より


5月になって、こんな記事 【5月になって住宅ローン金利が上昇?】 を書きましたが、いよいよ金利上昇局面か?と思わせるトピックスではあります。

しかしながら金利や為替の動向はぴたりと予測することなんてはっきり言って難しいです。

できたら相場を仕事にしてもいいくらいです。

ただ、ある程度は自分なりに予想して決断ってことも必要なのかもしれません。

前回の記事では長期金利の決定要因などとともに、住宅ローン比較サイトの利用の仕方銀行へ申込みするときの心構えなどについても言及しました。

もし住宅購入や既存の住宅ローンの借り換え、変動金利から固定金利への適用金利変更<などをお考えの方はご参考にしてみて下さい。

今回の金利上昇には日銀の国債大量買入れの意見表明後の国債価格の不安定さが要因とも言われていますがアベノミクスがどっちに転ぶかによって不透明な面もあります。

折しもアベノミクスの経済波及効果が現れる前の『先物』的に、急激に上がった株価もここにきて一気に反落して、上げ潮ムードもひと段落なのか?といった、以前先行きが読めないところですから一概に『一気にローン金利も上がる』かどうかは予断を許しません。

ただ住宅購入をかねてからご検討中の方には消費税の導入、所得税住宅ローン控除の拡充、そして金利の動向と、大きな変動要素が動いている局面ですので住宅価格相場とともにその内容をよく吟味して深い考察に基づいて検討しておくべきでしょう。

なお消費税増税に配慮して所得税住宅ローン控除の拡充がされましたが1点注意点があります。

『消費税増税の経過措置』がそれです。

9月までに契約した請負工事は4月以降の引き渡しでも消費税が5%になる代わりに住宅ローン控除の拡充が受けられなかったりします。

この『経過措置』、一戸建てで半年の工期は稀でしょうから気にしなくても良いかもしれませんが、マンション購入でも影響するケースがあるようです。

事前の確実な情報収集が必要かもしれません。

あらためてこの詳細についてはお伝えしたいと思います。

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【5月になって住宅ローン金利が上昇?】 [マイホーム購入術]

住宅ローンの金利動向

住宅ローンを使って住宅を購入されている方や借り換えを検討している方には毎月1日は重要な日です。

適用金利の発表される日だからです。

グラフの上昇

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私は無事2月実行で借り換えを済ませました。

アベノミクスでインフレを推し進めるということでしたら、いずれ金利は上がるだろうからと、

「金利が上がらないうちに」と結構焦って手続きを進めていました。

結局、前の月と比べて「上がりも下がりもしない」という状況で借り換え手続きを完了しました。


その後、金利の上昇を抑える政策を遂行するべく大量の国債を日銀が買い入れる宣言をしたところ、

一時的に金利が低下傾向を示し、

『借り換え時を間違えたかな?』って思いましたが、

その後は金利上昇局面を迎えているようです。


ずっと金利は超々低金利が続いてきた局面では、『借り換え』とは、

変動金利で最低ラインの低金利を享受していた方が、

「そろそろ上昇局面なので低金利のうちに金利を固定化しよう」ということで、

固定金利に切り替えるか、

過去に固定金利で借り入れたけど、その後更なる低金利局面を迎えて、

金利差が生じているので固定金利を下げようとするケースがパターンだと思います。

私は後者の考え方に基づいて借り換え実行を決断しました。

金利の動向を予測するというのはなかなか難しいものです。

私も1回目の借り換えをしたときに、

『低金利傾向で景気回復の兆しはないが、いくらなんでもこれ以上低金利にはならないだろう』と

予測して変動金利を選択せずに固定化しました。

しかし購入時から7年ほど経って振り返ってみれば、あきらかに変動金利を選択していたら、

とても有利だったというのは一目瞭然です。

ただ、それをその7年前に判断できたかと言えば、難しいところです。

結局、上昇するかもしれないリスクを取った方は金利差のメリットを享受できたということでしょう。


さて、住宅ローンの金利はどうやって決まるのでしょう。

日銀の公式サイトに詳しく説明されていました。


長期金利の決まり方……将来の「予想」が大事

長期金利は、企業の設備投資や個人の住宅投資を大きく左右するなど、経済の動向と密接な関わりがあります。住宅ローン(固定金利型)を借りておられる方や長期の国債で貯蓄をされている方にとっては、大変身近なものでもあります。
では、この長期金利は、どのようにして決まっているのでしょうか。

長期金利と短期金利の決まり方の違い

以下一部略

▽債券の価格と長期金利(=債券の利回り)の関係は?
債券の価格と利回りには、価格が上昇(下落)すると利回りは下落(上昇)するという関係があります。 これを10年物国債を例にとり、具体的にみてみましょう。…

債券の価格が高くなれば利回り(長期金利)は低くなる、逆に価格が低くなれば利回り(長期金利)は高くなる関係がお分かり頂けたでしょうか。

長期金利を左右する「予想」

では、長期資金の需要・供給は、具体的にはどういった要因に影響されて、長期金利を形成するのでしょうか。
いろいろな要因がありますが、重要なものの1つが将来の短期金利の推移や物価変動(インフレ、デフレ)、長期資金を投じて行う設備投資の収益などについての「予想」なのです。「予想」がどのようにして長期金利を左右するのか、1つの例をお示しします。…

つまり、物価安定予想が支配的な時の方が、債券がよく売れて高い値がつく、すなわち、長期金利は低いのです。逆に、インフレ昂進予想がある時は、債券が売れないから値が低い、すなわち長期金利は高いのです。

▽長期運用と短期運用の更新はどちらが得?
手元の余裕資金10万円を10年間運用したいサラリーマンの山田氏。 10年物債券への投資か1年物定期預金を毎年更新するか、さあ、どちらが得なのでしょうか? …

ここで大変大事なことは、長期金利というものは、(2)のインフレ昂進予想のケースのように(まだインフレになっていないのに)「予想」(期待)が変化した時点で「直ちに」変動するということです。すなわち、長期金利には、将来の変化を先取りする性質があるのです。

ですから、長期金利をコントロールしようとする場合、そうした試み自体が人々の「予想」(期待)を変えるか変えないのか、慎重に見極めなければなりません。
また、長期金利の動きをよく見て、それが将来のどういう変化を先取りしているのか、どういう「期待」を「市場」が持っているか、を考えることが大切であるとも言えるわけです。

▽長期金利の決定要因

短期金利
近い将来(翌日など)、予想外の物価変動(インフレ、デフレ)が生じる可能性は小さい。
⇒金利水準は、市場における資金量によってほぼ決まる。
 従って、日銀が金融調節によってコントロールできる。

長期金利
短期にはない、長期に特有の要因が金利決定に影響。
・期待インフレ率 ・期待潜在成長率 ・リスクプレミアム    

終わりに
「予想」が長期金利の決定に重要な役割を果たしていることはこれまでの説明で概ね理解して頂けたと思いますが、実はこれ以外にも「リスクプレミアム」のほか、さまざまな要因が長期金利に影響を及ぼしています。例えば、借入主体の将来の支払能力に対する不確実性が強まる場合には、その分より高目の(信用)リスクプレミアムが付加されて長期金利は上昇することになります。

また、長期金利については、財政再建との関係で議論されることが少なくありません。この点については、以下の資料が参考になると思います。

「わが国経済と財政について」(2004年10月22日、財政制度等審議会 財政制度分科会 歳出合理化部会及び財政構造改革部会合同部会における福井総裁発言要旨)
日銀公式サイトからの転載



とても難しい話でありますので、この件を詳しくお知りになりたい方は、

日銀公式サイト:金融政策の概要をご覧になってみて下さい。

よく言われるのが長期金利は国債の価格(利回り)に連動しているということです。

国債の価格が下落すればそれは利回りの上昇ということですから、長期金利は上昇し、

高騰すれば長期金利が低下するということです。

特に目安としているのが10年物国債の値動きとされています。


さて、少し長くなりましたが、そんな背景がありますが、一時は下げた長期金利ですが、

5月の発表では各行の長期固定金利が軒並み上昇傾向にあるようです。

ぎりぎりまで待った『変動金利組』もそろそろ潮時かもしれません。

2013年4月⇒5月の金利の推移
住宅ローン金利推移一覧01.gif
※優遇金利などを考慮した数値のため、比較条件が統一されておりません。
また、条件により受けられない優遇プランなどもあり人により適用される金利に違いもあります。
実際の金利は銀行への直接確認をして下さい。

こんな感じでわずかに固定金利の上昇がみられます。


さて、そんななか便利なのが住宅ローンの比較サイトです。

口コミ情報まで掲載されており、参考になります。

ただ、私が数あるこれらのサイトを見て感じたのは、

『サイトによっては意図を感じる』ということです。


例えば、ある銀行は優遇金利(割と誰でも可能な条件をクリアすれば受けられる)を

適用前でしか掲載されておらず、

他の銀行と明らかに不利な情報しか掲載されていないということが、『普通に』見受けられます。

中にはその銀行が一覧の中に掲載されていなかったりします。

そして、場合によっては

ネット等に広告を多数掲載されている銀行が上位になるようなランキングだったりすることです。

(すべての比較サイトをチェックしていないので、これに当てはまらないサイトもあると思いますが…)


銀行の金利設定は、本当に多種多様です。

全期間優遇するもの、最初の5年間だけ手厚く優遇するもの、

給料振込口座や公共料金振替口座への指定を条件にするもの、

外貨建て預金を課すもの、

審査によって優遇に幅を持たせているもの、

これらを一覧表で同条件で表現するのは不可能に近いです。

ですから、あくまでも比較サイトは、

自分で調査する上での参考アイテムの一つととらえた方が良いと思います。

少なくとも複数のサイトを閲覧することをお勧めします。

口コミに関しても、「たまたま~だった」というものも多いと思いますし、

自分が不利益だったと思うと辛辣なマイナスコメントも見受けられると思いますが、

それも申込者の属性に依存した結果だったりもするので、参考程度にして、

あまり先入観を持たずに問い合わせや申し込みに臨んだ方が良いと思います。


そして、以前にも書いたかもしれませんが、銀行も商売でお金を貸すわけで、

『どこのひとかも知らない人に1千万円以上の大金を貸す』わけですから、

それなりに根掘り葉掘り聞かれるのは当たり前だという感覚で臨むことも大切ではないでしょうか?

私自身、ローン審査などを通じて銀行の態度に決していい印象は持っていませんが、

電化製品を購入するのとは全く違う関係であるということは頭で理解するだけでなく、

行動にも生かして、イライラせずにフラットな気持ちで臨むのが良いかと思います。


住宅ローンの利用、借り換えをご検討されている方は、是非十分な検討をしつつ、

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【住宅ローン借り換え ~無事、融資実行されました】 [マイホーム購入術]


〔最終回〕
無事、融資実行されました


14回にわたってお送りする【住宅ローン借り換え実況中継】も今回が最終回となります。

パソコンと計算機

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昨日3月26日は借り換えの実行日でした。

基本的には契約時点ですべての手続きは完了しています。

借り換え後のローン借入先となるR銀行に対する抵当権設定のために、S銀行から抵当権抹消手続きの書類を預かるのは実行日当日の仕事ですが、こちらも登記をする司法書士事務所の人がやってくれました。

委任状を事前にS銀行に提出しており指定司法書士事務所の人がきたら渡してもらう手はずになっていました。

その司法書士さんとも契約時に10分程度話をして権利証を渡して請求書をもらっただけです。


私が実行日にしたことは2つです。

1つは契約書に実印を捺印をすること、

そしてもう1つは、

私のR銀行の口座からS銀行の口座への送金依頼書に銀行印の捺印をすること、です。

契約書の捺印は私が承諾すれば契約時に済ますこともできましたし、送金依頼書も銀行に預かり書を書いてもらうように懇願すれば契約時に済ますこともできました。

つまりは実行日って、『特に何もしない』ことも可能です。

会社を休んで平日に手続きをするのがなかなか難しい場合は、仕事を休む日を最小限にするために「実行日には何もしなくてもいいようにする」のが良いかもしれません。


無事捺印が終わると、

「手続きに時間がかかるから契約書等の関連書類を後日郵送する。」

と言われました。

しかし、わざわざ捺印だけしに来たって言うのもなんですし証拠書類の控えを持ち帰らないのも嫌でしたので待たせてもらうことにしました。

30分くらいかかると言われましたが結局15分程度ですべて完了しました。


帰宅してネットバンキングで2行の入出金状況とローンの状況を確認しました。

S銀行は無事全額返済されており、住宅ローンのデータを見ようとしたら、

「データがありません」

と表示されました。

またR銀行では残高が表示されるとともに未来の返済予定表も見ることができ、やろうと思えばネット上で繰り上げ返済も可能です。

ちなみにR銀行では繰り上げ返済は窓口だと手数料がかかりますが、ネットバンキングを通じて行えば無料となります。

あとは司法書士事務所から抵当権設定が完了したら権利証とともに新しい登記簿謄本が送られて登記費用を振り込んで完了です。


これで10年は金利が固定となり一安心です。

さすがにもう借り換えすることもないでしょうから、しばらくは住宅ローンは地道に返済を続けていくことに専念します。

次は金利の高い投資用マンションの繰り上げ返済ですね。

本当はコチラの方こそ低金利のローンへの借り換えをしたいところですが、

抵当権の変更手続きの費用を考えるとメリットはないので繰り上げ返済をして早く『借金の無い真の資産』に変えられるようにしたいと思います。

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【住宅ローン借り換え ~契約書を交わしに行ってきた】 [マイホーム購入術]


〔13〕
契約書を交わしに行ってきた


今日はR銀行との契約日です。

26日の実行に向けてその準備です。

パソコンと計算機

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ローン契約の持ち物

今回の住宅ローンの借り換えで契約時に持参を依頼されたものは以下の通りです。
  1. 実印

  2. 返済口座の預金通帳

  3. 返済口座の届け印

  4. 収入印紙(2万円、200円、各1枚)

  5. S銀行の完済に関する明細が記載された書類

  6. 自宅の登記済証(いわゆる「権利証」)

  7. 運転免許証など本人確認書類

特に難しいものはありませんね。


こんな風に契約手続きは進んだ

借入の契約書は「金銭消費貸借契約書」となります。

メインはこの契約書を取り交わすことですが、その他にもいろいろな書類へ記入をして捺印する必要があります。

例えば、「保証会社との保証契約に関する契約書」、「抵当権設定に関する書類」、「司法書士への委任状」などがあります。

まず、最初は…

担当者からパンフレットなどで一通り、借り入れに関する説明を受けました。

固定金利、変動金利、固定期間終了後の取り扱い、変動金利の場合の返済額の増減の仕方、金利の計算方法、団体信用生命保険のオプション(3大疾病)・休業時返済補償の保険の概要など。

一通り説明を受けて住所・氏名の記入と実印の捺印がメインの契約です。

そこで一つ問題が起きました。

雑な対応が気になる

一番最初に差し出されたのが、

「私は以下の書類について説明を受けました」

という一種の『念書』です。

私は契約書類一切を見ておらず、いくらなんでも乱暴すぎると思い見てもいない書類に関してこんな念書にサインをできないと申し出ました。

今までは契約書類を前にして説明を受けながらサインをしてきたのでちょっとこのやり方に面食らいました。

仕方がないので「チャチャッと読みますから見せて下さい」と言ってまずは一番大事な契約書(金銭消費貸借契約)を見せてもらうことにしました。

さらに気になることが噴出

すると契約書(金銭消費貸借契約)には金利などの記載がないのです。

R銀行の契約手続きは以下の様になっているからという説明でした。

借入金額などは借り入れ側(つまり私です)が手書きで記入する


借入者は金利や返済の詳細について空白の契約書に署名捺印をする


R銀行は書類の確認を行った後に複写式の契約書にプリンタで詳細な情報を印字する


契約書の完成


借入者分の契約書を郵送にて実行後に送付する


私としては不完全でしかも金利など重要な情報が抜け落ちた契約書に署名をして実印で捺印することにはかなり抵抗があり、そのことを伝えました。

しかも契約者控え(というか契約書の原本)を渡されずに当事者の一方が相手方のものまで預かってしまって履行するなんて私には理解ができません。

今まで借入の書類も3回ほど取り交わしましたがこんなことは初めてです。

クルマを買う時も家を買う時も『値段が入っていない』契約書にハンコは押したことありません。

と言いますか、そんなことを持ちかけられたことがありませんでした。

確かに銀行は信用がおける相手ですから、借入者を「騙したり、詐欺を働く」という心配はないことは理解しています。

それでも私は契約ってそういうものだと思っていますし、後で行き違いがあったとしても当然、署名捺印をしてしまえば契約書の記載事項が優先されるのは当たり前だと思います。

どんな相手であろうと当事者の責任として「どんな契約」かを把握してから署名捺印するのが筋だと考えています。

押し問答は続く

私は空欄がある契約書では署名捺印をできなから印字されたものを作って欲しいという要望をしましたが、会社のやり方で「それはできない」という回答でした。

社内ルールでは空欄の印字は契約者の署名捺印をしたものしか、してはならないという決まりになっているそうです。

私はびっくり仰天でしたが、きっと業界では珍しいことではないのかもしれません。

ただ、それでも私はこの様な方法に出会ったのは4回目の借入で初めてですが…

会社のルールだから、〇〇さん(担当の方)を責めているわけではないが、という前置きとともに、

「この書類にハンコを押して帰るわけにはいかない」

と突っぱねることにしました。

お互い平行線で困ってしまいました。

担当の方は上席に相談させて欲しいということで奥へと行かれました。

帰ってきた答えは…、

「ローン実行日の26日に印字後の書類を用意しておくから捺印はその時にしてもらうことでどうか?」

というものでした。

私は、

「契約書を完成させずに実際の契約内容の履行を先にしてしまうようなことはおかしい」

というと、

今度は、

「印字したものが用意でき次第、連絡をするから捺印をしに来てもらう」

ということでどうか?

という提案です。

しかもいつになるか約束できないから、でき次第連絡とのこと。

後味の悪い結末に

正直言って結構忙しい合間を縫って会社を休んで来ているのでこちらもそんな約束できそうにない、私は結局諦めました。

担当の方は真面目に誠意を持って対応して頂いていることは理解できたので、これ以上私の希望を言っても困らせるだけのような気がしました。

契約書のコピーも頂けて金利などの詳細を記載した書類を頂けるということで恐らく問題になることは特にないだろうことは容易に想像できたため折れることにしました。

結局のところ当初の目的は全く達成されず何となく気持ち的に「腑に落ちない」事に対して、形式的に対処した感じの結末に、自分の取っている行動がとても無意味な感じがして気持ち悪い感じがしました。

後味が悪いとでもいいましょうか…。

「こんなことなら、最初から、ハイハイって言われた通り、サインしてしまった方が良かった」

っていう気持ちになっていました。

結局、それ以外は特に問題もなく流れるような作業で済みました。

要は私が銀行の「しきたり」にケチさえつけなければ本当に簡単な作業です。

今度は司法書士との打ち合わせ

次に抵当権設定をされる司法書士の方がお見えになり、その段取りの打ち合わせです。

S銀行からの完済に関する書類の写しをお渡しして結局実行日当日S銀行から登記をするときに必要な抵当権抹消書類の預かりは司法書士さんがやってくれることになりました。

当初想定していたS銀行までこの書類を取りに行くことに私は同行しなくて済むことになりました。

その代りR銀行には早めに行って契約書に捺印する仕事が残っています。

ちなみにそれ以外に当日R銀行からの借入金をS銀行に払込みするための出金伝票も本日作成したのですが、そちらには銀行印の捺印はしませんでした。

何故か訊いてみたところ捺印してしまうと銀行側での書類の取り扱いルールが違うらしく非常に煩雑な「預かり証」を発行しなくてはならないからだそうです。

私は契約書でもめてしまったため、結局実行日当日にR銀行に出向く用事が出来てしまったので、どちらでも構いません。

ただ、もし私みたいに契約書にイチャモンをつけるようなことをせずに署名押印を済ませてしまう方々は、この伝票にハンコを押すためだけに平日に限定された実行日当日の11時という中途半端な時間帯にR銀行に出向かなければならないようです。

ちょっと「銀行の都合に客を合わせてる感」が否めません。

私が銀行を好きになれないのは、こういう『感覚』を感じるからなのかもしれません。

自分の都合に合わせる感が他の商売と比べると、とても強い印象を受けてしまいます。


かかる費用の詳細

今回の契約でかかる費用をご紹介します。

事前の申し込みでは以下の他に役所や法務局から発行してもらった書類の発行手数料なども別途かかっています。
  1. 契約書 印紙代 20,000円

  2. 保証契約書 印紙代 200円

  3. 保証会社 事務取扱い手数料 31,500円

  4. 保証料等振込手数料 600円

  5. 抵当権設定費用 155,663円
    (A)司法書士報酬
    • 抵当権抹消手続き 9,410円+消費税470円 9,880円
    • 抵当権設定手続き 30,900円+消費税1,545円 32,445円
    • 登記簿謄本取得 3,000円+消費税 150円 3,150円
    • 日当…10,000円+消費税 500円 10,500円
    • 交通費… 2,000円+消費税 100円 2,100円
    (B)実費
    • 登録免許税(抵当権抹消) 2,000円
    • 登録免許税(抵当権設定) 89,800円
    • 印紙代(登記簿謄本) 4,994円
    • 印紙代(事前登記簿謄本) 794円
    • 〔諸費用合計〕 207,963円

今回の契約に関して「おまけ」の話

参考までに気づいたことをお伝えします。

登記印紙について

ネットで登記印紙について調べていたところ登記印紙って発行されていないということを知りました。

今は収入印紙と一元化されたんですね。


登記特別会計が2010年度をもって廃止され、一般会計に組み込まれたため、2011年4月1日以降は再び収入印紙に統合され、新規の発行は中止された。既に発行された登記印紙は当面有効で、収入印紙と組み合わせての使用も可能である。
出典:Wikipediaより 

「捨て印」について

私はめったなことでは捨て印を押しません。

例外として登記に関する書類を司法書士に提出する場合に限って捨て印を押すことにしています。

捨て印は相手方に自由に書類を「修正する権利」を与えてしまうものなので白紙委任状ほどではないにしても悪意を持ってすれば「何でもアリ!」になりかねないと考えているからです。

例えば…、

生命保険に加入した時に捨て印を求められたことがあります。

その時などはお断りしました。

先方の申込み書にはきちっと捨て印欄も印字されていましたが「もし訂正が必要になったら訂正した書類を持参して頂ければ訂正印を押します」と伝えて断りました。

今回も契約書に捨て印欄があったらお断りしたと思いますが、幸いそれはなくて司法書士さんへの書類だけに捨て印を押しました。

ちなみに司法書士さんへの書類だけ例外にしてのは、訂正が当たり前に起こりうる業務の性格、個人の免許業務であることからです。


 捨印(すていん、捨て印)とは、契約書、申込書、証書などを作成する場合において、記載の誤りを訂正する際の訂正印の捺印に代えて、当該書類の欄外に捺印する行為、または、その捺印された印影である。 書類を交換・提出した後に、相手方が訂正する事をあらかじめ承認する意思を表明するものとして扱われる。書類の書式によっては、あらかじめ捨印欄を用意しておき、そこに捺印するものもある。
出典:Wikipediaより 


契約が完了

何はともあれ、契約はほぼ完了しました。

10時30分に開始して12時に全部が完了しましたので所要時間1時間30分でした。

あとはS銀行に完済申請の書類の提出と実行日当日R銀行に出向いて契約書と支払伝票に捺印するだけで終わりです。

次の記事はコチラ

〔最終回〕
無事、融資実行されました

14回にわたってお送りする【住宅ローン借り換え実況中継】も今回が最終回となります。


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過去に住宅ローンの借り換えの経験があります。しかも2回…。金利の動向を正確に予測することなんて誰にもできませんが、その「動向」に対して『最適化』することはできます。その一つが『借り換え』だと思います。
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