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〔不動産投資〕

首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。

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マンション_玄関


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マンション
2011年の11月に投資用マンションを購入しました。自宅の住宅ローンを借り換えしたのをきっかけに自分の資産運用なるものを真剣に考えてみようなんて始めた結果、「これからは投資により資産運用せねば」などと思い不動産投資を勉強し始めました。

宴会の乾杯
昨日は不動産投資関連のブログのオフ会に銀座まで行ってきました。10人程度の会で1次会は簡単なセミナー&座談会で2次会が居酒屋での懇親会。ほとんどの方が初めて会った方同志ですが、共通の話題があるので、盛り上がります。

リビングルーム
私は家を見ることも転職活動と同じくらい好きです。
7年前に自宅を購入しましたが、そのときもかなり精力的に見て回りました。

立ち並ぶ住宅
不動産投資の世界では、その購入方法の手法のひとつとして競売物件や任意売却物件の購入というのものがあります。

家の模型とお札
「もう、不動産投資で散々儲けて卒業しました。今は更に安定した低リスクの投資ポートフォリオで余裕でキャッシュが毎月貯まっています。」なんて成功談はなかなか聞きません。X

男性がyesNoの判断
相場より安くなくても買ってくれるお客さん。だから新規参入組大歓迎の世界なのかもしれません。
「不動産投資、魅力的な世界ですよ」という情報に触発されて実はネギをしょったカモになってしまう…なんてこともあるかもしれません。

マンション群の前でピースサイン
土地が付いているアパートやマンション1棟ではなくマンションの1室を投資用として購入する場合、銀行はお金を貸してくれるでしょうか?

日本刀
栃木県で起きた日本刀切りつけ事件は大家さんの間ではちょっとした話題になっています。
犯人が所有するアパートの管理を任せていた管理会社の対応の不満から起きた事件であることから大家さんにとって興味深いところです。

バスルーム.jpg
先日、私の持っているマンションの管理会社から修繕の連絡がありました。
ご入居者からバスルームの排水が詰まってしまったとのご連絡。

出席者は、理事長、理事2名、幹事1名、一般組合員私を含めて3名、管理会社2名の総勢9名の総会でした。これだけでも「へぇ~」って感じでした。

最近、団塊の世代が『老後』に突入して不動産投資に参入してくるケースが多いそうです。こういうトレンドは売却相場にも影響するみたいです。
ただ、あまり細かな計算をせずにとにかく物件が欲しい気持ちが前のめりになって買ってしまう方も多いそうです。

マンション管理組合総会
先日、私が所有する唯一の投資区分マンションの理事会に出席してきました。 そんななか気になる議題が二つほどありました。

住宅の査定
投資資金が回収できても投資が成功したかどうかは売却するまでわかりませんので、売却時のシミュレーションもしてみました。

手錠された手でPC操作
先日ニュースになった消費税の不正還付事件について考えたいと思います。
以前から不動産投資の世界では、この手の還付の手法はよく取り沙汰されていました。

ワンルームマンション
入居付け実況中継!

私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。
私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。
写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。
マンション図面と鉛筆

このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。
不動産屋さん「あの私どもで管理させて頂いております『たわごとマンション703号室』なんですが…」
はる「はい…」
不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。」
はる「えぇ!」(゜o゜)
私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。まぁ、当然大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。
今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。
私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。
いよいよマンションのエントランスで待ち合わせをして部屋に突入!です(笑) 結構ドキドキしました。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。 『あれ?』
思いの外、これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!
ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。
大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。
『適切な条件設定/迅速な販促活動』
⇒『内見の増加』
『物件の良さのアピール』
⇒『内見物件の成約率の向上』
という図式があると思います。
今回は、私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。ですからもっぱらPCを使っています。
今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。
私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。まずは募集を開始しなければなりません。


ワンルームマンション投資のキャッシュフロー

不動産投資で重要な『指標』であるキャッシュフロー。
不動産投資は事業性が強い投資です。
このことに着目して区分所有マンションのキャッシュフローを題材にして『どの様に』実績や予測をしていくのかを解説します。
電卓と書類とペン

マンション投資の儲けとは一体どのように計算されるのでしょう…
投資指南本では、ほとんどが「キャッシュフロー」が呪文のように繰り返されます。
支払い側、キャッシュアウトフローの忘れてならない重要な点として「購入時のキャッシュアウトフロー」が挙げられます。
不動産投資もインカムゲインを重視した投資と考えると株式投資よりもはるかに事業性、事業運営の要素が強いということだと思います。その場合、重要なポイントが「キャッシュフロー」ということになるかと思います。
中古区分マンションの購入を例にとり、購入後のキャッシュフローについて検証してみました。
今回はその『不動産投資の成否』という観点からキャッシュフローを考えてみたいと思います。
不動産投資の場合、月々とか年間とかのお金の流れを捉えます。例を挙げて考えてみましょう。
不動産投資で比較的「管理すべき数字」が単純な『区分所有マンション』の一室を購入した場合を例にとってみます。
今回は、翌年のキャッシュフローがどうなるか…、更に具体例で説明したいと思います。
サラリーマンが不動産投資をした場合の不動産所得とその税金について中古区分マンションを購入したケースで考えてみましょう。
前回はサラリーマンが不動産投資をした場合の初年度の不動産所得とその税金について、中古区分マンションを購入したケースで考えてみました。
今回は次年度以降について考えてみます。
中古区分マンションを購入した場合の取得価額を求めるのに購入代価を土地と建物に分ける必要があります。契約でそれぞれの代金が分けられている場合には問題ありませんが、代金が土地建物合算された場合には『按分する』必要があります。どうやってするのでしょうか?
「サラリーマンが不動産投資をした」という前提で個人の不動産所得計算に必要な減価償却費を計上するにあたってどうやって計算すればいいのかをお伝えします。


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