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【勤続年数が短くても借りられる 住宅ローンの借り換え2】 [マイホーム購入術]

カウンターで握手する営業マンとお客さん

私の住宅ローンの借り換えの経験をお伝えする第3回目です。

前回は住宅ローンの検討をするにあたり各社のローン商品の比較をどの様に行ったか、結果的にどの様な銀行に絞ったかについてお伝えしてきました。

【勤続年数が短くても借りられる 住宅ローンの借り換え1】

東京スター銀行に打診した結果、第一次審査が通過したのでその結果をキープしつつシミュレーション結果で良好だった他の3行に絞りました。

2009年5月に現在の会社に入社して、翌年2010年の年末のことです。

【嵐の中に飛び出した日 ~経理管理職の転職2~】

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勤続年数が短いことへの対策を立てる

ここで私は勤続年数が短いことに対して対策を検討しました。

まず、転職時に1ヶ月の失業期間があることと6月の賞与が金一封しかもらえなかったので2009年の年収は2010年の年収と比較してかなり低い水準であること。

つまり現在の直近の年収よりも審査対象期間となる年収が低いということです。

ローンの貸し出し金額や返済年数、適用金利などは申込者の『属性』により判断されます。

『属性』とは、勤務先、職種、勤続年数、年齢、家族構成、資産(資金も含む)の保有状況など、個人に属する情報と考えれば良いでしょう。

この『属性』により貸し出し条件が優遇されたり厳しい条件が提示されることになります。

勤続年数に操作は不可能ですが重要な要素である『年収』は見せ方次第です。

通常、年収の証明として提出するのは収入が給与所得しかなければ一般的に前年の『源泉徴収票』です。

つまり2010年にローンの申し込みをすると基本的に2009年の源泉徴収票により年収を判定されます。

前述の通り私の2009年の年収はかなり不利な状況にあります。

そのため『前年の年収』を「2010年版源泉徴収票」で判断してもらうことで有利にすることができます。

ネットで審査される場合、機械的に判定される可能性が高いと思い、第1発目で提出する情報は不利なものにならないように気をつけたわけです。


審査基準『前年年収』を1年ずらすためにしたこと

私はどうやったかというと‥‥

2011年1月1日に照準を絞りました。

2011年の1月1日に申込みをすれば、

『前年の年収』=「2010年版源泉徴収票」で判断されるわけです。

実際、私は元日にネットで申込みをしました。

銀行はどうせお正月はお休みでしょうから別に元日にやることもないのですが、1日でも早く審査して欲しかったので長期休暇明けの処理待ちの順番を少しでも早めるために元日に申込手続きをしたのです。

ただ3行のうち1行は営業日にならないとネットの申し込み受け付けをしてもらえませんでしたが…。


申込み前の準備について

年末は申込みをできませんでしたが、やれることはあります。

というか、やっておくべきことですね。

法務局や市役所が休みになる前に、必要書類を全部揃えるようにしました。

もちろん3行分の必要部数を。

注意点としては、各行とも必要書類は微妙に異なり多岐にわたります。

例えば借り換えの場合、現行のローンの返済に遅延がないかどうかを証明するため、通帳コピーを提出することが多いですが、私はネットバンキングを利用しており通帳記帳をめったにせずに合算記帳されていたりします。

こういう場合は、銀行に明細の取り寄せをしなければならず入手までには結構な日数を要します。

ですから審査を依頼する際に何が必要になるかを慎重に確認して申込日が遅れない注意が必要です。

適用金利は通常実行日ですが書類の提出が遅れたため実行日が遅れ翌月の利率が適用になってしまい、場合によっては金利上昇なんてこともあり得ます。


私が3行同時申込みにこだわった理由

私が利用していた住宅ローンの比較サイトには利用者の口コミ情報が掲載されていました。

そこには審査を通過できなかった方々のネガティブ情報も沢山ありました。

「書類をやたらたくさん揃えさせられた挙句に審査が通らなかった」ことに不満をぶつけているのをよく見ました。

しかしながら、私はこう思います。

銀行だって「どこの馬の骨ともわからない個人」に対して何千万円ものお金を貸すわけです。

返してくれる保証なんてないわけですから慎重になるのはごもっともな話です。

ネットで住所氏名を記入しただけで審査してくれるほどお人よしではありません。

銀行も商売ですから…。

それに私のような庶民は基本的に金融機関に『お客様扱い』されることも望んではいけないと…。

金融資産が何億円もあるとか純資産が1億円!なんて胸を張れればいいですが、頭金すらろくに貯めずに家を買ってしまった様な立場です。

ですから、あくまでも『審査をお願いする』立場だという気持ちで臨んでいます。

もちろん、心の中では「チッ」って感じで面倒だとは思っていましたが…。

普段「お客様扱い」され慣れている私のような庶民からすると確かに銀行は審査が通るまでは「高飛車」な営業姿勢に見えます。

でもひとたび審査が通ると一気に立場が逆転します。

わざわざ手間暇かけて審査手続きをして審査部門から融資実行OKの決裁を取り付けたのに融資実行されないのは「勘弁して欲しい」のです。

つまり、審査さえ通してしまえば、「是非、借りて下さい」に状況が変化します。

これって、まさに転職活動と一緒です。

【経理管理職の転職23 ~さぁ、初めて立場が逆転した!~】

【転職の面接における給料の交渉について】

主導権が一気に『こちら側』に移ります。

ですから私は3行同時に審査することにもこだわりました。

ただ審査を同時に始めても審査結果が下りるのは銀行によってまちまちです。

担当者が書類を眠らせているなんてこともあるようですのでプッシュも必要ですが、基本とし必要書類を1発で漏れなく提出することはとても大事になってきます。

ホームページや郵送されてくる案内文書を良く読んで漏れなく揃えることは大事です。

この辺も口コミ情報には、「あれを出せ、これを出せと言われて揃えたのにあっさり審査を断られた」とケチをつけてる書き込みを見ますが、説明書きを読み込むのは申込者の義務だと思って「あれ出せ、これ出せ」と言わせてしまった自分の注意力の無さを反省するぐらいの余裕が欲しいところです。


さて結果はどうだったのか?

年が明けて、まずリアクションがあったのは、最初に訪問して打診していた「東京スター銀行」です。

「是非、申し込んでください!」って感じでアプローチがありました。

私は最悪の場合はここも候補には取っておきたかったので適当にのらりくらりと返事をしておりました。

そのうちにB銀行から回答がありました。

審査は一応通ったものの希望金額は貸せないので自己資金を入れて欲しいという回答でした。

「そんな金はない」のでお断りするしかなかったのですが融資金額不足の理由を確認しました。

ローンの審査には前述の借り手の『属性』のほかに担保となる『自宅の資産価値』も大きく影響します。

B銀行の審査結果は私の自宅の担保価値では私の希望額は貸せないという判定でした。

まだあまり返済が進んでいないのでこの様なケースでは仕方がないとB銀行は諦めました。

次にA銀行から回答がきました。

満額回答です。

喜び!001.jpg

「よっしゃ!」って感じです。

年末から面倒な書類集めをやった甲斐がありました。

C銀行の方が条件が悪かったので基本的にA銀行で進めることにしました。

ただ銀行の審査は契約を交わすまで、あくまでも「仮審査通過」の体裁をとります。

従ってどんな理由で通過していた審査結果がひっくり返るかわかりませんので、返事が来ないC銀行にも審査継続を断ることはせず、審査結果待ちのまま『キープ』をすることにしました。

私は現在住宅ローンを借りている銀行に話すときに若干後ろめたい気持ちがあり借り換えを申し出たら嫌味のひとつも言われるのではないかと危惧していましたが、まったくの取り越し苦労でした。

きわめて事務的にことは進められました。

こうして本命のA銀行との契約がほぼ決まり返済の手続きも進められたので、あとは実行時の金利がどうなるかそれだけが心配事です。

金利は大抵月単位で変動するので10年固定金利を狙っていた私は「実行時の金利が上がりませんように!」って感じで、祈るような気持でした。

幸い、実行時には下がってくれてラッキーでした。

これで向う10年間は金利の動向を気にせず返済額が固定できました。

2.7%の金利は1.852%に下がり、月々の返済額は大分抑えることができました。

初期費用も思っていた以上にかからず、前の銀行からは一括支払いした「保証料」の戻り金もゲットでき満足のいく借り換えができました。

勤続年数が短いことも問題になりませんでした。


ネットで住宅ローンを申し込むときの注意点

ここでネットで申し込む時の注意点をまとめてみますと…

(1)銀行ホームページのリンクに注意

これは前回の記事と同様です。

【勤続年数が短くても借りられる 住宅ローンの借り換え1】

(2)自分が適用できる条件をよく確認する

優遇金利などには細かな条件が付くことが多いです。

給与振込口座を開設できる場合はAパターンの金利が適用、それ以外はBパターン、とかいろいろあります。

比較サイトでは確認できないような条件があったりします。

とにかくホームページや送ってくれた書類などを『よく読む』ことだと思います。

将来にわたってコストが削減できるわけですからこの程度の努力は惜しまず、実行しましょう。

(3)必要書類の提出は一発で決める!

先述のように不足書類が発生して審査が遅延するのは避けたいところです。

金利の利率は刻一刻変動します。

月をまたいでしまったために利率が高くなってしまったなどの事態を避けるためにスムーズな審査スケジュールの消化を心がけたいところです。

そのためには(2)と同様に案内書類などを良く確認することです。

特に役所関係で入手しなければならない書類が多く、私の銀行取引明細の例のように入手に日数を要するものもありますので不明点も早めに確認してクリアにすることも大事です。

(4)連絡があったら即時対応

仕事中に携帯電話に連絡が入ることなんてよくあります。

基本的に営業時間外に連絡があることはありません。

連絡があって電話に出られないケースなどもあるかもしれませんが、できるだけすぐに折り返しの連絡を入れ手続きがストップしないようにスピーディな審査、手続きにこちらとしても協力するようにこころがけましょう。

(5)「保険」を切るのは確実な実行が見えてから

1番手の銀行から審査が通っても何かの理由で覆ることも考えられます。

「保険」として2番手行との手続きが並行して行われている場合は1番手が確実になるまでキープしておきましょう。

断るのはいつでもできます。

途中でやめても大した話じゃありません。

相手も仕事でやってますから大丈夫です。

(まぁ、「次の取引」がある人は別ですが…)

(6)ネットに記載されている条件に合わないからと諦めない

例えば勤続年数について3年以上なんて記載がある銀行でも審査申込してみると通る場合もあります。

申込はタダですからチャレンジしてみる価値はあります。

今回ご紹介したように私みたいなケースでも審査を通した実績があります。

銀行によってはこのような審査基準を1ミリも動かさないところもありますが幅を持って対応してくれるところもあります。


金利は刻々と変わり…

私はこの借り換えを実行して「もう10年はローンのことを気にしなくていいわ」って喜んでいました。

ところが、です。

つい最近、ネットで見たらまたまた金利水準がスゴイことになっていてびっくりしました。

私が借り換えしたA銀行もご多分に漏れず、私が借りた時よりもずいぶんと利率が下がっているではありませんか。

私は2011年2月に借り換えして返済実績が1年程度しかないにも関わらず、2度目の借り換えにチャレンジをしました。

【住宅ローン 2度目の借り換えにチャレンジ】

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私が運営するもう一つのブログでは更に詳しい『マイホーム購入術』をお伝えしています。

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過去に住宅ローンの借り換えの経験があります。しかも2回…。金利の動向を正確に予測することなんて誰にもできませんが、その「動向」に対して『最適化』することはできます。その一つが『借り換え』だと思います。
2回目の借り換えの模様を実況中継風にお伝えしてきました。
「借り換えに必要なこととは?」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。

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