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【私の投資用ワンルームマンションの募集活動 入居者はついたのか?】 [不動産投資]


〔08〕
私の投資用ワンルームマンションの募集活動 入居者はついたのか?

私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。

【『悲報』 所有投資マンションで退室連絡が入った(汗)】でお伝えした通りそろそろ更新時期だなぁなんて思っていたら「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。

投資用マンション


退去の連絡から内見準備まで私がしたこと

まずは募集を開始しなければなりません。

退去を待たず、退去連絡3日後にはインターネットの主要サイトでの広告が掲載されました。

とりあえず前回と同様の募集条件で暫定的に掲載していますが、現状を勘案して『最適』と思われる募集条件を決定しなければなりません。

【サラリーマン大家の投資マンションが空室! 実録「客づけ」】でご紹介の通り、募集条件を見直して仲介業者さんも決定しました。

そして仲介業者さんと綿密な打ち合わせ。

退去後のリフォームについても検討しました。

【投資用マンション 退去その後 募集活動始動!】

そして11月半ばの金曜日。

約2年間お世話になった入居者の方が退去されました。

退去日の翌日の土曜日にリフォーム担当の方と実際に物件の部屋を内見してリフォーム内容の最終決定です。

【2年間使用した部屋はどうなっていたか?私の投資マンション】

どきどきして使用後の部屋を見てみたところ入居者の方はとても丁寧に使って頂けて綺麗な内装が維持されてホッとしました。

更に募集活動をサポートするためにプチリノベーションの内容も決定しました。

【プチリノベーションのビフォー・アフターをご紹介 私の投資用マンション入居率アップ策】

リフォームは10日ほどかかると言われましたが、そこを何とか頼み込んで翌週の金曜日の完成をお約束頂けました。

賃貸物件の募集活動は土日が勝負です。

そしてやっぱりリフォームが完成した状態で内見してもらわなければ、よほど好条件でなければ契約までは至らないでしょう。

何とか金曜日に完成して翌日の土曜日から本格的な募集活動をしてもらいたかったのです。

そして1週間後の完成の約束を取り付けた後に完成までに取り組んだのがこれです。

【投資マンションで早期入居を促すディスプレイとは?】

【入居促進マンションのディスプレイ POPの作り方 私の不動産投資】

【観たら住みたくなるディスプレイ 私の不動産投資】


いざ!出陣っ! 部屋に乗り込むっ!

POPなどの内見時のディスプレイ用のグッズをあれこれ用意しました。

そして11月下旬のある土曜日。

リフォームの完成日翌日に私は自分の部屋を一人で訪れました。

ディスプレイ用のグッズを詰め込んだこのバッグとテーブルと椅子を手にして…。

カバン

既にこのブログの記事ではご紹介済みですがプチリノベーションをお願いしてから実際に完成した状態を見るのはこの時が初めてです。

結構、わくわくドキドキしました。

そしてその出来栄えは…

思っていた以上に綺麗で大満足でした。

特にバスルームのワイドミラーは予想以上のイメージアップにつながりました。

バスルーム・ワイドミラー
総費用:25,200円
 ビフォー アフター
 バスルームミラービフォー ワイドバスルームミラー
 狭いバスルームが余計、こじんまり感を増幅するミラー。 予想以上にワイド感があり、バスルームを広く見せる効果が…


キッチンとバスルームの混合水栓もピカピカで素敵です。 

これならシャワーも気持ちよく使ってもらえそうです。

バスルーム・ワンレバー水栓
総費用:39,900円
 ビフォー アフター
 バスルーム水栓 バスルーム_ワンレバー水栓
 温度調節がしにくいタイプ。しかもプラスチック… 混合栓で便利に。オールステンレスはシャープな質感!



いよいよディスプレイ開始!

さぁ、バッグからディスプレイ用グッズを取り出してディスプレイの開始です。

まずは100円ショップで調達した粘着ピンでPOPをペタペタ貼っていきます。

粘着ピン

粘着ピン

本当は朝イチバンでやる予定でしたが寝坊してしまい現地に着いたのは午前10時を回っていました。

内見者の方が来ないうちに急いでやらなければなりません。

要領は前回もやっているので割とサクサクできましたが、完成状態の写真撮影もしたりして、なんだかんだで11時半くらいにはなっていたかと思います。


来訪者?!

とりあえず、ディスプレイを一通り終えてひと段落していました。

今度は、先日『ホシ姫サマ』をチェックしに行った時にホームセンターで買い込んだ『お掃除グッズ』で、「キッチンのシンクをピカピカにしてやるぞぉ!」って意気込んでいたところ、

『ピンポーンッ!』

『えッ?!!』

感心する目

チャイムが鳴っちゃいました。

この誰も住んでいないチャイムが鳴るということは恐らく…。

オロオロしながらも慌ててインターホンの受話器を取ります。

しかし応答がありません。

応答するのが遅れたせいかもしれません。

とにかく私は広げたグッズを急いで片付けて、『撤収』の準備に入りました。

貴重な土日です。

仲介業者さんの邪魔になってはいけません。

ホントにもうバッグに詰め込むような感じで作業をしていると、もう一度、

『ピンポーンッ!』

『ハイッ!ハイッ!ハイッ!』

って感じで受話器を取ると…、

「こちら募集中ですよね?」

不動産屋さんの方の声が。

ちょっと怪訝そうな声。

私は慌てて

「ハイ、そうです。私はオーナーです。すぐに撤収しますからどうぞ上がってきて下さい。」

オートロック付きのマンションなんか住んだことがないのでオートロックの解除の仕方が良くわからずオロオロしちゃいました。(;´・ω・)

一応、解除ボタンを押してみたけどホントにロックが解除しているかどうかも心配でしたので取るものもとりあえずって感じで、もうホントに転がるようにして出ていきエレベータへ一目散です。

エレベータ

ちょうどエレベータを下りたらそれらしき二人組の方がいらっしゃって、めでたく鍵を引き渡して内見のご案内をお願いすることができました。

タッチの差で間に合った…。

そんな感じでした。

「リフォームの出来立てホヤホヤです!綺麗ですよ!是非よろしくお願いします!」

愛想を振りまいて逃げるように去っていきました。

入居者になるかもしれない人と会うのって何となく気が引けちゃうんですよね。


ディスプレイが終わったら…

実は前回もこの様に『ディスプレイ中に内見者訪問』という事態に遭遇していましたので慌ててはいましたが、さほどビックリはしませんでした。

だからこそその教訓を生かして「早朝に来てやろう」と思っていましたので…。

やっぱり募集活動を始めてもリフォーム後のお部屋が見れない状態では本格的な募集活動とは言えません。

その一発目の土日ですからとても大事な日なんですね。

今回はキッチンのシンクのお掃除はできませんでしたが、また後で来るか…って感じでとりあえずやれることを引き続きやります。

まずはバルコニーに用意して既に置いてあったサンダルがリフォーム業者さんにゴミと勘違いされて捨てられてしまっていたので近くのホームセンターで買い出しです。

サンダル

それから元付業者になっている賃貸管理会社に内見に案内してくれている仲介業者さんの情報を聞き出します。

せっかくここまで出張ってきていてお目にもかかったので後でこの仲介業者さんを訪問して内見者の方の『リアクションをヒアリングしておこう』って考えたからです。

恐らく私の物件以外にも数件回ってから戻るでしょうからまだ時間があると思われるので、その間にサンダルの買い物を済ませます。

仲介業者さんに電話してみると1時間後くらいには会社に戻ってくるようでしたので一旦部屋に戻ってサンダルを設置して一服することにしました。

そう言えば、お昼ごはんも食べてなかったし…。

ランチとコーヒー


突然の連絡に…

慌ただしい時間を過ごし、やっと遅い昼食にありつきながら今後の募集活動などについて思いを巡らせていると、さっき仲介業者さんの連絡先を問い合わせた元付業者さんからの電話です。

「なんか、あったっけかな?」

出てみると、

『「内見の方が気に入ったので契約したい」って言ってます。』

とのこと。

訊けばさっきの『ニアミス』をした方ではありませんか!

おーッ!なんという幸運!

やったーッ!!

喜び!

リフォーム後の内見第1号の方が私の部屋を気に入ってくれたようです。

もうめっちゃ気分が盛り上がりました。

この後入居者審査もしなければなりませんし契約まで心変わりがないとは言えませんので油断は禁物ですが、やっぱりこの一言は飛び上がるほど嬉しいものです。


私の部屋が選ばれた理由 その決め手は?

内見の感触をヒアリングする予定が急きょ、お礼の訪問となり喜び勇んで仲介業者さんのご担当を訪問しました。

まずはお礼を申し上げました。

満面の笑みを浮かべて…。

満面の笑み

ご担当の方は開口一番、「綺麗なお部屋ですね」と言ってくれました。

入居希望者の方にも部屋の綺麗さを気に入って頂いたみたいです。

何が決め手となったか訊きたかったので、率直に質問してみると…、

「蛍光灯のリモコンがいたく気に入っておられました」

唖然

「そ、そうですか…。」

まぁ、結果オーライです。

人はどんなことにこだわりをもっているかわかりません。

実際、私はPOPに蛍光灯の宣伝もしていましたので、それが決め手になったのかもしれません。

キャッチフレーズはこんな感じです。

『ベッドで読書の後はそのまま消灯できるリモコン付き蛍光灯!』

その後のヒアリングで混合水栓やワイドミラーも気に入って下さっていることも確認できましたし…。


大どんでん返しは…

ブログの記事としては、この後『大どんでん返し』があると読み物としては面白いですが、大家としてこのままの方が嬉しいです。

ということで、この方に無事契約して頂き現在ご入居して頂いています。


空室期間は25日間で済みました

お陰様で空室期間は25日間で済みました。

前入居者の方が退去されてからリフォーム後の内見可能状態になったのが退去後8日目。

申込みが同日の退去後8日目。

契約がその3日後。

契約の2週間後が入居日という契約が交わされました。

比較的お引越しを急いでいる方でしたので想定されるほぼ最短期間での入居となりました。

入居が決まらなければ募集条件の見直しとか、地場の業者さんへの営業回りなどをしなければなりませんでしたが、今回はほぼ退去連絡後の1ヶ月の作業で済みました。

さりとて…


それでも更新してもらえた状況と比較する出費は痛い

これだけ順調な入居でも約1ヶ月は家賃収入が無い期間が発生してしまいます。

今回は仲介業者さんに家賃1ヶ月分を支払う約束になっていますしリノベーションの費用もかけてます。


退去が無い場合と比べると
機会損失分も含めるとリフォーム費用と合わせて30万円くらいの出費となります。

退去がいかに大家業に打撃になるかということがわかります。

今回は退去の理由が入居者さんの『転勤』ですのでやむを得ませんが、大家としては『長く住んで頂けるよう』に精進しなければいけいないな、とつくづく感じました。

今回導入したリノベーションが奏功してお部屋を気に入ってくれて長くご入居が続けばいいな、そんな風に思っています。

ワンルームマンション
入居付け実況中継!

私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。
私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。
写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。
マンション図面と鉛筆

このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。
不動産屋さん「あの私どもで管理させて頂いております『たわごとマンション703号室』なんですが…」
はる「はい…」
不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。」
はる「えぇ!」(゜o゜)
私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。まぁ、当然大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。
今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。
私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。
いよいよマンションのエントランスで待ち合わせをして部屋に突入!です(笑) 結構ドキドキしました。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。 『あれ?』
思いの外、これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!
ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。
大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。
『適切な条件設定/迅速な販促活動』
⇒『内見の増加』
『物件の良さのアピール』
⇒『内見物件の成約率の向上』
という図式があると思います。
今回は、私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。ですからもっぱらPCを使っています。
今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。
私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。まずは募集を開始しなければなりません。





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〔不動産投資〕
◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。

マンション_玄関
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opas10

どうせ部屋を借りるなら、はるさんのような入居者とwin-winな関係を作ろうとしている大家さんの物件がいいなあ。
by opas10 (2014-01-04 22:28) 

はる

opas10さん、そんな風に言って頂けると嬉しいです。
そう言えば、opas10さんも先日お引越しを体験されているのですよね。
大家には大家の都合がありますが、ご入居者の方って新しい知らない土地で新しい生活を不安に思っていたりするんですよね。そんな気持ちに応えられる大家のあり方も研究してみてもいいかもしれませんね。
by はる (2014-01-04 23:40) 

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