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【2年間使用した部屋はどうなっていたか?私の投資マンション】 [不動産投資]


〔03〕
2年間使用した部屋はどうなっていたか?私の投資マンション

前回の記事【投資用マンション 退去その後 募集活動始動!】でご紹介の通り、賃貸管理と入居者募集をお願いしている不動産会社のリフォーム担当の方と退出された直後の部屋で待ち合わせです。

投資用マンション


管理会社は私の部屋など入ったことすらない現実

入居者様の退去立ち会いは前日の金曜日にこの管理会社の方が済ませています。

とは言っても実は立ち会いをしたのはこの管理会社から委託を受けた地場の業者さんですが…。

私のマンションがある地域には営業所が無いため日常の修繕も自社ではやりません。

ですから今回お会いするリフォーム担当者も私の部屋など見たことはないのです。

簡単なクリーニングやリフォームなら『多能工』と言われる職人さんがひとりでやるので管理会社のリフォーム担当は型通りの発注業務をこなすだけなのです。

私はとにかくこれらの方々を有効に活用させてもらうべく積極的に交渉しています。

だって専門家の人に協力を仰いで1日も早く入居者を決めることは、もちろん自分自身のためではありますが、管理会社にとって管理手数料は入居中の期間しか収入として入ってこないわけですから私の部屋が早く埋まることは管理会社のためでもあるのですから…。

いわゆる『Win-Win』の関係ってやつですね…。


いざっ!突入っ!

いよいよマンションのエントランスで待ち合わせをして部屋に突入!です

突撃!隣の晩御飯

結構ドキドキしました。

不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので、多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る、開けてくれたドアから中を覗き込みました。

『あれ?』

感心する目

拍子抜けするほど綺麗でびっくりしました。

若い男性が住んでらしたので粗い使い方が出ちゃった感じを予想していたのですが、本当に綺麗です。

入居時に新品だった床もきっとくたびれているだろうと思っていましたが、2年経った今でも図々しく言い張れば『新品です!』って言えなくもない…。

壁紙は絶対に張り替えるつもりでいたのですが、さすがにここまで綺麗だと剥がすのは忍びないほどです。

リフォーム担当の方も

「とても綺麗にお使い頂いてますね。これならクリーニングだけで充分でしょう。」

なんて言ってます。

水回りやキッチンはさすがに『生活の跡』を感じさせる程度には汚れてはいましたがクリーニングすれば元通りになるでしょう。

本当に嬉しい誤算です。

とりあえず、『貸せる状態にする』のに最低限必要なのはエアコンも含めた部屋全体のクリーニングとフローリングの「ワックスがけ」くらいです。

正直なところ、覚悟していたよりもリフォーム代は安く上がりそうです。

そうなると…

今回の記事の裏メニュー、『プチリノベーション』のお話に移行です。


プチリノベーションって何?

リノベーションというのは退去後のお部屋を『元通り』にするリフォーム(クリーニング)と違って、もう少し大がかりに部屋を改装することです。

ワンルームマンションははっきり言って部屋が一つあって小さなキッチンがあって、トイレとバスルーム、正直言ってさほどバリエーションがありません。

特に私が所有しているようなバブル期に建設されたワンルームマンションは本当に特徴が無いのが特徴というくらい、どの部屋を見ても似たり寄ったりの造りをしています。

ですから少しでも『差別化』を図るため、古いワンルームマンションをリノベーションする大家さんもいます。

大がかりなものはスケルトンからのフルリノベーションなんてものもあります。

コンクリート部分以外全部撤去して部屋の中身を丸ごと造り直しちゃう、ってことです。

でも当然それには相当のコストを覚悟する必要があります。

プチリノベーションはそんな大がかりなリノベーションではなくもう少し気軽にカジュアル?にできる簡単なリノベーションを言います。


『バストイレ別工事』 提案されたリノベーション

リフォーム担当者からまず提案されたリノベーションは『バストイレ別』にする工事です。

私のマンションは、この時期に建設されたマンションとしてご多分に漏れず、最近人気の無くなった『3点ユニットバス』です。

ユニットバス

トイレ、バスタブ、洗面がとっても小さなスペースに収まっているタイプです。

大抵、投資家向けの情報として大手不動産会社などが発信する『賃貸の時に「あれば嬉しい設備」ランキング』では上位に入ってくるのが、この『バストイレ別』です。

特に女性はとても気にするようです。

私のマンションは居住用ぎりぎりの床面積のマンションよりはちょっとだけ広いので多少居室が狭くなるのを覚悟すればやろうと思えばやれなくはないリノベーションですが、ちょっと二の足を踏みます。

概算で60万円程度の出費を覚悟しなければなりません。

多少の家賃の増加と空室率抑制の分で月に数千円程度の増益では60万円を回収するのは大変です。

結構な回収期間を要するリノベーションは投資効率から考えると勇気がいる追加投資です。

ということで魅力のあるリノベーションですが今回は見送りました。

私は『少しの投資金額で、ちょっと見栄えが良くなって募集するときにほんのちょっぴりアドバンテージ、いえ、マイナス要素を打ち消してくれる程度』の『プチリノベ』でいいんです。


プチリノベ 前回の実績と今回の導入方針は?

前回初めて大家さんとなった私は前オーナーから引き渡しを受けて、入居者募集するにあたり行ったプチリノベは2つでした。
  1. カーペットからフローリングに交換

  2. さびさび電気コンロをIHクッキングヒーターに交換
前回の2つのプチリノベのアドバンテージ、『新品』という言葉を今回は使えないので何か少しでも『売り』を作ろうと考えました。

必ずやろうと考えていたこともありましたし、状況次第でやろうとしていたこともあります。

また私のこのプチリノベ構想に合致するような新たな提案があれば積極的に取り入れようと考えて今回のこの『現場での打ち合わせ』を決行したわけです。

しかも、この場で『即決』するつもりでした。

何せ1日リフォームが遅れれば、それだけ入居が遅れる原因になりますから…。

入居が遅れるということは入るはずだったであろう家賃収入をどぶに捨ててるようなものです。

幸い今回は現状回復費用は安く済みそうなので、その予算も回せそうでちょっぴり楽しみになってきました。

ということで、私は管理会社のリフォーム担当者さんと最大のテーマである、我がマンションの『プチリノベ』について予算も含めて打ち合わせをしました。



次回は、具体的にどの様なプチリノベを決行したのか、その予算、そして、『劇的ビフォーアフター』を画像付きでお送りしたいと思います。

お楽しみに!

次の記事はコチラ

〔04〕
プチリノベーションのビフォー・アフターをご紹介 私の投資用マンション入居率アップ策

思いの外、これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!

ワンルームマンション
入居付け実況中継!

私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。
私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。
写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。
マンション図面と鉛筆

このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。
不動産屋さん「あの私どもで管理させて頂いております『たわごとマンション703号室』なんですが…」
はる「はい…」
不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。」
はる「えぇ!」(゜o゜)
私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。まぁ、当然大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。
今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。
私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。
いよいよマンションのエントランスで待ち合わせをして部屋に突入!です(笑) 結構ドキドキしました。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。 『あれ?』
思いの外、これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう!
ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。
大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、1日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。
『適切な条件設定/迅速な販促活動』
⇒『内見の増加』
『物件の良さのアピール』
⇒『内見物件の成約率の向上』
という図式があると思います。
今回は、私がどんなふうにPOPを作成しているかをご紹介します。POPってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればPOP用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。ですからもっぱらPCを使っています。
今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。
私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが10月の半ば。「1ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。まずは募集を開始しなければなりません。





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〔不動産投資〕
◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。

マンション_玄関
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