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【5月になって住宅ローン金利が上昇?】 [マイホーム購入術]

住宅ローンの金利動向

住宅ローンを使って住宅を購入されている方や借り換えを検討している方には毎月1日は重要な日です。

適用金利の発表される日だからです。

グラフの上昇001.jpg

私は無事2月実行で借り換えを済ませました。

アベノミクスでインフレを推し進めるということでしたら、いずれ金利は上がるだろうからと、

「金利が上がらないうちに」と結構焦って手続きを進めていました。

結局、前の月と比べて「上がりも下がりもしない」という状況で借り換え手続きを完了しました。


その後、金利の上昇を抑える政策を遂行するべく大量の国債を日銀が買い入れる宣言をしたところ、

一時的に金利が低下傾向を示し、

『借り換え時を間違えたかな?』って思いましたが、

その後は金利上昇局面を迎えているようです。


ずっと金利は超々低金利が続いてきた局面では、『借り換え』とは、

変動金利で最低ラインの低金利を享受していた方が、

「そろそろ上昇局面なので低金利のうちに金利を固定化しよう」ということで、

固定金利に切り替えるか、

過去に固定金利で借り入れたけど、その後更なる低金利局面を迎えて、

金利差が生じているので固定金利を下げようとするケースがパターンだと思います。

私は後者の考え方に基づいて借り換え実行を決断しました。

金利の動向を予測するというのはなかなか難しいものです。

私も1回目の借り換えをしたときに、

『低金利傾向で景気回復の兆しはないが、いくらなんでもこれ以上低金利にはならないだろう』と

予測して変動金利を選択せずに固定化しました。

しかし購入時から7年ほど経って振り返ってみれば、あきらかに変動金利を選択していたら、

とても有利だったというのは一目瞭然です。

ただ、それをその7年前に判断できたかと言えば、難しいところです。

結局、上昇するかもしれないリスクを取った方は金利差のメリットを享受できたということでしょう。


さて、住宅ローンの金利はどうやって決まるのでしょう。

日銀の公式サイトに詳しく説明されていました。


長期金利の決まり方……将来の「予想」が大事

長期金利は、企業の設備投資や個人の住宅投資を大きく左右するなど、経済の動向と密接な関わりがあります。住宅ローン(固定金利型)を借りておられる方や長期の国債で貯蓄をされている方にとっては、大変身近なものでもあります。
では、この長期金利は、どのようにして決まっているのでしょうか。

長期金利と短期金利の決まり方の違い

以下一部略

▽債券の価格と長期金利(=債券の利回り)の関係は?
債券の価格と利回りには、価格が上昇(下落)すると利回りは下落(上昇)するという関係があります。 これを10年物国債を例にとり、具体的にみてみましょう。…

債券の価格が高くなれば利回り(長期金利)は低くなる、逆に価格が低くなれば利回り(長期金利)は高くなる関係がお分かり頂けたでしょうか。

長期金利を左右する「予想」

では、長期資金の需要・供給は、具体的にはどういった要因に影響されて、長期金利を形成するのでしょうか。
いろいろな要因がありますが、重要なものの1つが将来の短期金利の推移や物価変動(インフレ、デフレ)、長期資金を投じて行う設備投資の収益などについての「予想」なのです。「予想」がどのようにして長期金利を左右するのか、1つの例をお示しします。…

つまり、物価安定予想が支配的な時の方が、債券がよく売れて高い値がつく、すなわち、長期金利は低いのです。逆に、インフレ昂進予想がある時は、債券が売れないから値が低い、すなわち長期金利は高いのです。

▽長期運用と短期運用の更新はどちらが得?
手元の余裕資金10万円を10年間運用したいサラリーマンの山田氏。 10年物債券への投資か1年物定期預金を毎年更新するか、さあ、どちらが得なのでしょうか? …

ここで大変大事なことは、長期金利というものは、(2)のインフレ昂進予想のケースのように(まだインフレになっていないのに)「予想」(期待)が変化した時点で「直ちに」変動するということです。すなわち、長期金利には、将来の変化を先取りする性質があるのです。

ですから、長期金利をコントロールしようとする場合、そうした試み自体が人々の「予想」(期待)を変えるか変えないのか、慎重に見極めなければなりません。
また、長期金利の動きをよく見て、それが将来のどういう変化を先取りしているのか、どういう「期待」を「市場」が持っているか、を考えることが大切であるとも言えるわけです。

▽長期金利の決定要因

短期金利
近い将来(翌日など)、予想外の物価変動(インフレ、デフレ)が生じる可能性は小さい。
⇒金利水準は、市場における資金量によってほぼ決まる。
 従って、日銀が金融調節によってコントロールできる。

長期金利
短期にはない、長期に特有の要因が金利決定に影響。
・期待インフレ率 ・期待潜在成長率 ・リスクプレミアム    

終わりに
「予想」が長期金利の決定に重要な役割を果たしていることはこれまでの説明で概ね理解して頂けたと思いますが、実はこれ以外にも「リスクプレミアム」のほか、さまざまな要因が長期金利に影響を及ぼしています。例えば、借入主体の将来の支払能力に対する不確実性が強まる場合には、その分より高目の(信用)リスクプレミアムが付加されて長期金利は上昇することになります。

また、長期金利については、財政再建との関係で議論されることが少なくありません。この点については、以下の資料が参考になると思います。

「わが国経済と財政について」(2004年10月22日、財政制度等審議会 財政制度分科会 歳出合理化部会及び財政構造改革部会合同部会における福井総裁発言要旨)
日銀公式サイトからの転載



とても難しい話でありますので、この件を詳しくお知りになりたい方は、

日銀公式サイト:金融政策の概要をご覧になってみて下さい。

よく言われるのが長期金利は国債の価格(利回り)に連動しているということです。

国債の価格が下落すればそれは利回りの上昇ということですから、長期金利は上昇し、

高騰すれば長期金利が低下するということです。

特に目安としているのが10年物国債の値動きとされています。


さて、少し長くなりましたが、そんな背景がありますが、一時は下げた長期金利ですが、

5月の発表では各行の長期固定金利が軒並み上昇傾向にあるようです。

ぎりぎりまで待った『変動金利組』もそろそろ潮時かもしれません。

2013年4月⇒5月の金利の推移
住宅ローン金利推移一覧01.gif
※優遇金利などを考慮した数値のため、比較条件が統一されておりません。
また、条件により受けられない優遇プランなどもあり人により適用される金利に違いもあります。
実際の金利は銀行への直接確認をして下さい。

こんな感じでわずかに固定金利の上昇がみられます。


さて、そんななか便利なのが住宅ローンの比較サイトです。

口コミ情報まで掲載されており、参考になります。

ただ、私が数あるこれらのサイトを見て感じたのは、

『サイトによっては意図を感じる』ということです。


例えば、ある銀行は優遇金利(割と誰でも可能な条件をクリアすれば受けられる)を

適用前でしか掲載されておらず、

他の銀行と明らかに不利な情報しか掲載されていないということが、『普通に』見受けられます。

中にはその銀行が一覧の中に掲載されていなかったりします。

そして、場合によっては

ネット等に広告を多数掲載されている銀行が上位になるようなランキングだったりすることです。

(すべての比較サイトをチェックしていないので、これに当てはまらないサイトもあると思いますが…)


銀行の金利設定は、本当に多種多様です。

全期間優遇するもの、最初の5年間だけ手厚く優遇するもの、

給料振込口座や公共料金振替口座への指定を条件にするもの、

外貨建て預金を課すもの、

審査によって優遇に幅を持たせているもの、

これらを一覧表で同条件で表現するのは不可能に近いです。

ですから、あくまでも比較サイトは、

自分で調査する上での参考アイテムの一つととらえた方が良いと思います。

少なくとも複数のサイトを閲覧することをお勧めします。

口コミに関しても、「たまたま~だった」というものも多いと思いますし、

自分が不利益だったと思うと辛辣なマイナスコメントも見受けられると思いますが、

それも申込者の属性に依存した結果だったりもするので、参考程度にして、

あまり先入観を持たずに問い合わせや申し込みに臨んだ方が良いと思います。


そして、以前にも書いたかもしれませんが、銀行も商売でお金を貸すわけで、

『どこのひとかも知らない人に1千万円以上の大金を貸す』わけですから、

それなりに根掘り葉掘り聞かれるのは当たり前だという感覚で臨むことも大切ではないでしょうか?

私自身、ローン審査などを通じて銀行の態度に決していい印象は持っていませんが、

電化製品を購入するのとは全く違う関係であるということは頭で理解するだけでなく、

行動にも生かして、イライラせずにフラットな気持ちで臨むのが良いかと思います。


住宅ローンの利用、借り換えをご検討されている方は、是非十分な検討をしつつ、

タイミングを逃さないように、普段から情報を収集しておきましょう!




ブログ記事_トップ画像_家族連れの後姿
過去に住宅ローンの借り換えの経験があります。しかも2回…。金利の動向を正確に予測することなんて誰にもできませんが、その「動向」に対して『最適化』することはできます。その一つが『借り換え』だと思います。
2回目の借り換えの模様を実況中継風にお伝えしてきました。
「借り換えに必要なこととは?」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。

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住宅ローンの借り換えの実況中継も記事にしました。

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