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【投資マンションの売り時は?】 [不動産投資]

投資用マンションの売り時っていつなんでしょうか?

電卓と書類とペンと家の模型

私は、去年の今頃、投資用マンションを1室購入しました。

首都圏某所のワンルームマンション1室です。

お金があってのことではないので銀行からお金を借りての投資です。

【私の投資マンション購入】

【サラリーマンがローンで投資用マンションを買う】

購入時には空き室のマンションでしたが、幸い購入から1週間以内に入居者が決まり空室期間は10日間程度でした。

今のところ順調に家賃が入金され1度だけ排水が詰まったということで業者さんの出張料が1万円かかっただけであとは定額の経費が発生しているだけで済んでおります。

【修繕が発生!投資用マンションのキャッシュフロー圧迫要因】

退去があったり滞納があったり火災、地震、その他トラブルなどが発生すると大変ですが、何もなければ大家は特にやることもありません

自動的にお金は入ってきます。

そうは言っても常にリスクは存在しておりますので顕在化しないように祈るばかりです。



さて毎月お金が入っては来ますが、もちろんそれが全て儲けになるわけではありません。

お金を借りていますので、月々の返済もありますし、管理組合には管理費と修繕積立金を支払います。

積立金って言ったって戻ってくるわけではありません。

そもそも入金額は賃貸管理料を差っ引かれてのものですし、上記の定額コストを払うとワンルーム1室分の家賃なんてたかが知れた金額しか残りません。

【マンション投資の儲けとは…キャッシュフローって? その1】

不動産投資は(投資は何でもそうでしょうが)売却などをして『手じまい』しないとその投資がどれだけ成功(失敗)だったかは判定できません。

【「不動産投資の成功って何だろう?」を考えてみる】

月々の損得は、『売れた(将来売れるであろう)金額』から『売るときの諸費用、買った値段及び諸費用』を差し引いてゼロだった場合に初めてそのまま適用できます。

月々の諸費用を差し引いた家賃収入で儲けても、それ以上に売却損益で損していれば、結局は、『買わなきゃ良かった』ということになります。

ダメだの顔

私の初めての不動産投資は購入時にいろいろシミュレーションして今のところそのシミュレーション通りに推移しているので特に問題は発生してはいませんが、やっぱりワンルームマンション投資を借入をしてやっても厳しいなって思い始めています。

シミュレーションの数値は利益を控えめに見積もっており収入が減少傾向で推移しても損をしないような数値で考えてはいますが、そんなに大儲けできるわけではありませんので、リスクと天秤にかけるとちょっと効率が悪いかなって感じているのです。

地震や火災でめちゃくちゃになってしまったり、事件や事故が部屋で起きたり、滞納なんて発生しちゃったりしたら、シミュレーション通りにはなりません。

そのリスクに見合う儲けがあれば良いのですが、借入をしての投資では、リスクとリターンが釣り合っていないと感じているのです。

そういった背景があって最近は売却ができるならしてもいいかなって考えながら相場を見ています。

税金払って投資全体として『チャラ』なら「まっ、いっか」って気がしますが、それでは手間をかけた『私自身のコストの回収』ができないので、なかなか売るのは厳しいかなって感じです。

投資マンションは月々家賃収入で少しづつお金が溜まっていきますが、その分老朽化して売却価値は年々低下していきます。

稼ぎ出すお金と価値低下のスピードの競争なのです。

これに打ち勝てば『手じまい』時に儲けを手にできますが負ければ損失を被ります。

なかなか長いスパンの話なのでシミュレーションを見ているとリスクを長い間取る割にはうまくいってもリターンが少ないなぁって気がして。

やっぱりお金を持っていたり土地を持っていたりする資産家でないと効率が悪いということを感じずにはいられません。

今は売り時を考えているのですが、とりあえず『良くてチャラ』では厳しいので譲渡に対する税率が下がる購入5年後にあたる4年後まで我慢して待とうかなって思っています。

まぁ、できればそれまでなんとか今の入居者の方がずっとお住まい頂けたらと願うばかりです。

【『悲報』 所有投資マンションで退室連絡が入った(汗)】

それまでは金利を沢山取られないようにローンの繰上返済をしていきコストを下げることに専念したいと思っています。

ま、試しに査定でもしてもらうのも面白いかなとは思っていますが…。

【投資マンションのシミュレーションと査定依頼】



最近、団塊の世代が『老後』に突入して不動産投資に参入してくるケースが多いそうです。

こういうトレンドは売却相場にも影響するみたいです。

ただ、あまり細かな計算をせずにとにかく物件が欲しい気持ちが前のめりになって買ってしまう方も多いそうです。

いろいろな考えがあるかとは思いますが、リスクとリターンのバランスを良く考慮して買うことをお勧めしますね。

買っちゃったら、『チャラ』にするだけでも時間がかかる『お買いもの』ですから…



<2015年5月23日追記>
ねてより借入をして行う投資としてリスクの割にリターンが乏しい区分所有マンションの手仕舞いを模索していた私ですがアベノミクス効果などにより相場が上がったこともあり、2014年9月に売却致しました。
その時の顛末もいずれ当ブログの記事として公開する予定です。
お楽しみに…

【サラリーマンがローンで投資用区分マンションを買うのは簡単か?】




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◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。

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いっぷく

うちにもマンション投資のセールスの
電話が熱心に何度かあって、やってみようかなあと
思ったところで、ちょうど我が家が火災にあってしまい
その話は自然消滅です。
それはするな、という天の声だったかも、
などと妻とは話しています。
何をするにも、こういう閉塞した時代では
私のような凡人には展望というか、
見通しがたたないので、チャレンジしにくいですね
by いっぷく (2012-11-26 05:11) 

はる

いっぷくさん、こんばんは。
マンション投資のセールスはすさまじいですからね。私は職場までかかってきて辟易しています。電話でセールスかけているようなものに手を出すのは危険かと思います。火災に遭われたのは本当に災難でしたが、マンション投資に手を出さなかったのはよかったかも…。
by はる (2012-11-27 00:50) 

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