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【勤続年数が短くても借りられる 住宅ローンの借り換え1】 [マイホーム購入術]

カウンターで握手する営業マンとお客さん

前回は転職した年に住宅ローンを初めて借りたお話でした。

【住宅ローン 借り換え 私の場合】

今回はその後、超低金利であることに気が付いて借り換えをした時のお話をお伝えします。

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私は2010年の秋から冬にかけて、たぶん11月だったと思うのですが、たまたまネットサーフィンで見かけた住宅ローン比較サイトで巷の住宅ローン金利が信じられないほど下がっていることに気づいて借り換えを検討しました。


東京スター銀行の金利計算の仕組みと落とし穴

とりあえず、いろいろ比較検討するなかで当時やたらとテレビCMを流していた「東京スター銀行」に目を付けました。

東京スター銀行の『売り』は預金残高分だけ借入残高から差し引いて金利を計算してくれることです。

私はシミュレーションに預金残高も加えて金利総額の比較をしました。

通常の銀行では繰上返済予定を「東京スター銀行」の場合は預金残高の増加予定を含めてどれが良いかを判定しようと試みました。

手元に最大限現金を置いておくことにより緊急でお金が必要なときにも対応可能でしかも金利は繰上返済をしたのと同様の効果があるので「これはいい」と感じました。

金利も結構低かったので…。

私はある支店に出向きお話を聞くことにしました。

最近のローン相談は事前にネットで申し込みをするパターンがほとんどです。

現状のローン状況や個人情報を入力して返済予定なんかもあらかじめ把握した上で面談をします。

確かに金利も安く預金残高を保持できる点で非常に有利だと思ったのですが、落とし穴がありました。

金利以外に「手数料」という名目で金利と同様にお金を取られるのです。

これは借入金残高に一定料率を乗じて計算されるので預金残高がいくらあってもかかる費用は思ったほど安くはなりません。

この「手数料」を加味すると他の銀行の金利と比較すると預金残高がたくさん無い私にはあまり有利にはならないことがわかりました。

最初の面談で好感触を得られたので申込をすれば審査は通りそうな感じでしたが、東京スター銀行は対象から外すことにしました。


私の借入先の選定方法

私はどんな要素を比較したかというと…

金利も含めてすべての費用をシミュレーションに盛り込みました。

「すべての費用」とは返済が完了するまでの何十年という期間すべての期間を通じた合計の費用という意味です。

もちろん予測ではあるのですが、一応繰上返済も考えていましたのでその金額も織り込んでの『総額』が一番安いところにしようと考えました。

金利以外の費用は取扱手数料、保証料、登記費用一式、団体信用保険料、繰上返済手数料などです。

これらは本当に銀行ごとに千差万別です。

個別にやっても比較が難しいのでエクセルにすべてを反映するようにかなり作りこみました。

そして貯蓄優先の場合のシミュレーション、繰上返済優先のシミュレーション、超高速繰上返済バージョンなど、かなりのパターンを試しました。


借入先を絞り込んだ結果…

その結果、3行に絞りました。

この3行以外は初期費用をかけてまで借り換えをするメリットがあまりなかったからです。

1. A銀行 無店舗型ネット銀行

2. B銀行 有店舗型銀行

3. C銀行 無店舗型ネット銀行


の3行です。

それぞれ特徴があります。

〔A銀行〕

団体信用生命保険料は銀行負担、手数料も数万円と安く保証料は無料、繰上返済手数料も完全無料です。

金利はそこそこ低めです。

〔B銀行〕

A銀行とほぼ同様の条件です。

〔C銀行〕

団体信用生命保険料は銀行負担、手数料は借入金額に応じてかかりますので50万円以上かかります。

保証料、繰上返済手数料も完全無料。

金利は激安!


A、B銀行は互角です。

C銀行は初期費用が格段に高くその代わり金利は低い。

但しどれも現行のメガバンクローンから借り換えても明らかにコスト削減効果が期待できます。


住宅ローン比較サイト利用上の注意点

ここで比較サイトを利用する場合の注意点をご紹介したいと思います。

便利なサイトもその特性を良く理解していないと思わぬ落とし穴にはまってしまいます。

(1)銀行ホームページのリンクに注意

住宅ローン比較サイトは、簡単に言ってしまえば、ほとんどが銀行の広告サイトです。

ページ内に銀行のホームページのリンクがあり、そちらへ誘導するようになっています。

基本的に悪意があるサイトは少ないとは思いますが、フィッシング詐欺サイトも横行している時代です。

サイトからリンクをたどって銀行のホームページにたどり着いた場合、本当にそれが銀行の本物のサイトかを確認することです。

偽物のサイトへ誘導されていたら大変です。

私は仕事でネットバンキングを日常的に使用しますがショートカットキーからしかサイトに接続しません。

大事なサイトは検索エンジンの検索結果のリンクをたどるのは極力避けた方が無難です。

今はほとんどの銀行がサイト上の申し込みフォームに個人情報を入力してローン相談申込みをすることと思います。

大切な個人情報を守るため、必ず『本物のホームページ』であることを確認しましょう。

確実なのは銀行窓口などでホームページアドレスが書いてあるものを入手して、それと同一アドレスかを確認することです。

《2014年4月27日 追記》

その後ネットバンキングなどをターゲットにした詐欺事件は巧妙化しています。

正しい銀行のサイトに到達しても、あの手この手でパスワードを入手する仕組みを組み込んで仕掛けてきます。

銀行の注意事項をよく読んで利用することが更に必要となっています。

【ネットバンキング不正送金対策 法人の経理・財務担当者がしておきたい3つのこと】

【全銀協が方針を発表 「ネットバンキング不正送金」法人への補償に言及】

(2)最新の情報とは限らない

比較サイトに掲載されている金利情報などが最新の情報とは限りません。

またローン商品は条件が細かく設定されています。

優遇金利など誰でも適用できるとも限りません。

従いまして必ず詳細は銀行のホームページで確認するようにしましょう。

大抵はローンの重要事項説明書などの細かな規約を確認することができます。

(3)同条件での比較になっていない場合がある

これは(2)と似ていますが、『比較』と言いながらA銀行の情報は優遇金利が反映されていない金利、B銀行は最優遇金利などというように、条件が不統一のもとで比較されているようなものもあります。

従いまして、これも(2)と同様、詳細は銀行のホームページで確認が必要です。

「商品概要」のように、ちょっと無味乾燥で読みにくい『正式な案内』に目を通して確認することが肝要です。

(4)全ての比較対象とすべき費用が掲載されていない場合がある

これは(3)とも似てますが、例えば保証料について言及されていないとか『総費用』算出に必要な情報が全て網羅されていない比較サイトもあります。

そのため他の注意点と同様、銀行のホームページでの確認が大事です。




ちなみに、比較サイトは、『住宅ローン 比較』と検索すれば沢山ヒットします。

まずは上記の注意点に注意した上でいろいろなサイトを見てみると良いでしょう。

【勤続年数が短くても借りられる 住宅ローンの借り換え2】

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過去に住宅ローンの借り換えの経験があります。しかも2回…。金利の動向を正確に予測することなんて誰にもできませんが、その「動向」に対して『最適化』することはできます。その一つが『借り換え』だと思います。
2回目の借り換えの模様を実況中継風にお伝えしてきました。
「借り換えに必要なこととは?」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。

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