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【修繕が発生!投資用マンションのキャッシュフロー圧迫要因】 [不動産投資]

投資用マンションの運用では修繕費の発生はリターンのマイナス要因になります。

今回は私の所有する区分マンションの初めての修繕についてのご紹介です。

バスルーム.jpg

先日、マンションの管理会社から修繕の連絡がありました。

不動産管理担当

ご入居者からバスルームの排水が詰まってしまったとのご連絡。

管理会社が業者を手配して状況確認をした結果、配水管が若干錆びていて詰まりやすくなっているが、配管を交換するほどではないということで詰まりを掃除したとのこと。

リフォーム工事

少額の修繕は事後報告でいいことになっていますので了承するしかないんですが費用をとりあえず確認しました。

総額一万円とのこと。

高い修繕費用が発生しなかったのでほっとしましたが、毎月の家賃からマンションの管理費、修繕積立金、賃貸管理の管理費、借入金の返済を差し引くと3万円足らずですので馬鹿にならない出費です。

いつも管理会社から電話があるとドキッとしますが、今回は退去では無かったので良しとしたいと思います。



修繕費は発生すればするほどコストが発生し手取り収入を圧迫していくことになります。

築年数が古いマンションの利回りが高いのは「マンションの寿命」という観点以外にこの「修繕費の増大」も大きな要因となっています。

建築そのものや管理の良し悪しにも左右される要素ですがやはり新築時には発生しなかった老朽化に伴う修繕が発生しやすくなります。

区分所有マンションでは今回ご紹介した私のマンションの修繕の様に「所有する部屋」部分の修繕は全額自己負担で何とかしなくてはなりません。

ですから購入時の検討や投資計画には当然見込んでおく項目です。

また建物全体については老朽化に伴って様々な修繕費が発生します。

こちらは『手すりが壊れたから修理する』といった修理的要素よりはむしろ資産価値の低下を抑えるための予防的要素、維持管理的要素からかかるコストが見込まれます。

マンションの管理組合が月々徴収する修繕積立金はこれらの費用に充当されます。

修繕積立金が十分に積み立てられていないマンションでは費用がかかる維持管理に回す資金がないため、本来ならやっておきたい維持管理が不十分になり、資産価値が低下したり突如あちこちが壊れ始めるといった事態にもなりかねません。

適切な修繕積立金の積立と管理ができないと最悪なケースではマンションのスラム化が進み入居者を募集してもいつまで経っても決まらないということになります。

こうなりますと費用の増大のみならず収入がない期間の増大がますます投資のキャッシュフローを圧迫していきます。

利回りだけを考えれば修繕積立金は少ない方が投資効率は良いですが、長い目で見ると必ずしも効率が良いとは言い切れません。

そういった意味では区分所有部分の様に管理組合に面倒を見てもらえない部分は自分の意志で維持管理や資産価値維持に関する必要があります。

【プチリノベーションのビフォー・アフターをご紹介 私の投資用マンション入居率アップ策】

そして有事の際に強い味方となってくれる管理会社を吟味することが大切ではないでしょうか?

賃貸管理会社営業マン




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