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【サラリーマンがローンで投資用区分マンションを買うのは簡単か?】 [不動産投資]

土地が付いているアパートやマンション1棟ではなくマンションの1室を投資用として購入する場合、銀行はお金を貸してくれるでしょうか?

マンション群の前でピースサイン

意外に簡単に貸してくれるものです。


1棟の建物と違いマンション1室では土地持ち分はとても少ないので担保価値はほとんどありません

銀行は結局のところ、返してもらえるかどうかで判断するわけです。

不動産投資用のローンの基本的な考え方は…、
  • その投資用不動産で賃貸収入から返済可能かどうか
  • 万一返済が滞ったときに担保価値があるかどうか
というところを判断するわけです。


返済可能かどうかはどの程度の手取り収入が見込めるかを判断するわけです。

そうは言っても担保価値からいったら到底厳しいマンション。

しかも家賃収入だって空室や滞納なんかのリスクを考えると銀行は貸しにくいでしょう。

それでも貸してくれるのはサラリーマンの給料も返済に回せるだろうと見込むわけです。

『賃貸収入一本やり』ではない『サラリーマン』としての価値はここにあるわけです。

ですから職業とか勤務している会社とか給料の額、子供の有無、他のローンの支払状況など物件とは別に個人の『属性』が細かく審査されるわけです。

沢山のローンを抱えアップアップでは厳しいかもしれませんが、収入とのバランスで多少貯金ができる余裕があって、勤務先もまあまあ、年収もそれなりにあり、貯蓄もある方なら、銀行はお金を貸してくれると思います。

もちろん物件も銀行が担保として認めてもらえるものでなければなりません。



私が実際に融資を受けた銀行では、

『ワンルームマンションは18㎡未満の部屋に対しては絶対に貸しません』

と言っていました。

また、地域は東京23区、川崎市、横浜市に限定されてました。

融資(返済)期間は物件の築年数によって最大期間が決まります。

投資用の1室のマンションでは見込める家賃も少ないので手取りはたかがしれてます。

その上、借入金の返済までしたら正直なところいくらも残りません。

投資用のローンは住宅ローンほど低金利ではなかなか貸してくれませんので金利の利率によって手取りも大きく変わってきます。

現金で購入すれば金利を払わずに済むので手取りは増えます。

ただしローンを使わず現金で購入すると最初にたくさんの現金が出て行っているのでマイナスからのスタートとなりますので現金の残高が逆転するのは数年~数十年も先のことです。

月々の手取りが少なくても赤字でなければ当分は借入した方がマイナス分は少なくて済みます。

【マンション投資の儲けとは…キャッシュフローって? その1】


理屈だけなら…

「諸費用も含めて投資用マンション購入資金を全額貸してくれる(これをオーバーローンと言います)銀行があればじゃんじゃん買って増やしていけば1室では少ない投資でも「もとで」ゼロで金のなる木を手に入れることができる

ってことですね。


でも残念ながらそう簡単にはいかないですよね。

私はマンション1つのローンであれば仮に家賃収入が途絶えたとしてもサラリーマンの収入により滞ることがなく返済できる思っています。

しかし、これが2室になれば2倍、3室になれば3倍になるわけですからちょっと無理です。

もちろん家賃収入がない前提で買っているわけではありませんが、最悪の想定でもリカバリー可能かどうか、リスクをどこまでとれるかという点もあらかじめ考慮しています。

また貸す側の銀行にしてもリスクを考えますので、最初の1室を買う時に貸してくれたからといって次から次へと貸してくれるわけではありません。

ですから『サラリーマンの信用貸し』的な要素ではいずれ貸してもらえなくなります。

仮に上記のような最悪のシナリオでなくても家賃の下落や空室が続いたり、滞納が発生したり、思わぬ修繕が発生して、当初見込んでいた手取りがなく赤字経営なんてことも想定されます。

実際に賃貸経営を始めてみないとわかりません。

最初の計算が約束されているわけではないなかで、『金のなる木』になるか、『金くい虫』になるかわからないものを無尽蔵に進めていくのは怖いです。

金のなる木001.jpg

ですから少ない金額でやってみて感触を確認しながら少しずつ増やしていくという方法が比較的安全なのかなって思います。

私は次からはローンは組まず現金で買いたいと思っています。

その方が安く買える確率が高まると思っているのと、やっぱりリスクはそんなにとれないと思っているからです。

投資効率やスピードの面でいったらとても地道ではありますが、私にはその方が向いているような気がしています。

実際ローンが払えずに泣く泣く物件を手放す方もたくさんいるようです。

しかも残債が売却代金でまかなえず生活を切り詰めて、物件もないのにローンの返済をしているなんて悲しいですよね。



<2015年5月23日追記>
かねてより借入をして行う投資としてリスクの割にリターンが乏しい区分所有マンションの手仕舞いを模索していた私ですがアベノミクス効果などにより相場が上がったこともあり、2014年9月に売却致しました。
その時の顛末もいずれ当ブログの記事として公開する予定です。
お楽しみに…




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