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【私の不動産投資の利回りの判断基準】 [不動産投資]

私の投資可否の判定の基準の一つに、

『住宅ローンの繰上返済より利回りが良いかどうか』というものがあります。

男性がyesNoの判断

私は自宅を全額、というか物件価格以上のローンを組んで購入しました。

あと28年ほど残ってます(^_^;)

利率は1.852%の10年固定です。

最近はどこもさらに下がってますよね。

2回目の借り換えをしようと試みましたが、三菱UFJにはオーバーローンで購入した方はお断り、りそなには借り換えして2年以上返済実績ない方はお断りって言われました。

ろうきんは保証料率が思ったよりも下がらず断念しました。

【住宅ローン 借り換え 私の場合】

不動産投資でもほかの投資でも年換算の利回りが1.852%より最初から見込めない投資なら繰上返済をした方がノーリスクなのでリスクを取る価値がないと考えています。


『表面利回り』『実質利回り』

不動産投資っていろんな利回りがありますよね。

私が投資判断をする時に参考に考えているのはこんな利回りです。


賃貸の収支(税金まで加味したもの)に将来見込めるであろう売却損益を加減して得られた結果を『稼いだ金額』と考えます。

この『稼いだ金額』を投下した自己資金で割り算して算出した総投資利回りを保有期間でさらに割り算して1年あたりの利回りを計算します。。

『この利回りが自宅の住宅ローン繰上返済するよりも有利かどうか?』

これを判断基準の一つとしています。

この数値が住宅ローン利率を上回れば投資する対象として検討の価値ありという判定です。


不動産は、上場株式などと違って相場がオープンではないために通常よりの安く買えるチャンスがあると言われます。

売却側の都合で、どうしても早く現金化したいから、多少の値引き交渉には応じてでも売りたいというような売主に対して「ローンによる購入ではなく現金で確実に購入するから安くして」みたいな交渉をしたりして買うこともできます。

また売主や場合によっては売主に依頼を受けた仲介の不動産屋さんが実は投資マンションの売却に不慣れで相場とかけ離れた値付けをしてしまったものを買える場合があったりするようです。

ただ相場から明らかに安いものはやっぱり一般の投資家に紹介する前に不動産屋さんが買っていかれることが多いようです。

私も気に入った物件を業者さんに持って行かれた経験あります。

ご商売でやっているわけですから転売するだけで簡単に利益がでちゃうような掘り出し物は業者さんが買っていくの…当たり前ですよね。

ちなみに売却するときには、逆にできるだけ高く買ってほしいですよね。

どういう人が高く買ってくれるかっていうと「あまり相場とか知らない人」って考えている方がいるようです。

ゆるい感覚で新規参入してくるサラリーマン大家さんをみんな待っているのかもしれません。

相場より安くなくても買ってくれるお客さん。

だから新規参入組大歓迎の世界なのかもしれません。

「不動産投資、魅力的な世界ですよ」という情報に触発されて実はネギをしょったカモになってしまう…なんてこともあるかもしれません。

(えッ?私?…かもしれません)

鴨ネギ




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