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【マンション投資の儲けとは…キャッシュフローって? その1】 [不動産投資]


〔01〕
マンション投資の儲けとは…キャッシュフローって? その1

マンション投資の儲けとは一体どのように計算されるのでしょう…

電卓と書類とペン

会計をかじったことがあるなら聞いたことあると思いますが…

「期間損益計算」「発生主義」「キャッシュフロー」

こんなことについて知っていると割とわかりやすいかもしれません。

投資指南本では、ほとんどが「キャッシュフロー」が呪文のように繰り返されます。

現在のサラリーマン大家さんの多くがロバート・キヨサキ氏のかの有名な「金持ち父さん 貧乏父さん」をきっかけに投資の世界に足を踏み入れたことも大きく影響していると思いますが…

聞きなれない人には「キャッシュフロー」なんて難しい感じですが要は「現金の流れ」ということです。

子供の頃つけていたお小遣い帳と同じです。

私の本業である経理でいうところの「発生主義、実現主義に基づく期間損益計算」なんかに比べるとはるかに単純です。

1年間、いくらお金が入っていくらお金が出ていき、結局のところいくら残っているか…

これがキャッシュフローです。

更に不動産賃貸業はパラメータ(変数)がとっても少なく、しかも、割と予測しやすく最大値、最小値がある程度決まっています。

特に不動産賃貸業の中でもワンルームマンション投資に限るとさらに各種の数値は単純化できます。

パソコンと計算機


不動産投資のキャッシュフローの例

ワンルームマンション1室を持っているとします。

家賃は1か月5万円です。

入っていくるキャッシュフロー(これをキャッシュインフローなんて言いますが)は…

5万円×12か月で60万円です。

(通常1年単位で考えますので)出ていくキャッシュはどんなものかというと…

まずは必ずかかるのがマンション管理組合に支払う「管理費」「修繕積立金」です。

これは家賃とは反対に毎月徴収されます。

それぞれ1万円と3千円とします。

また入居者の面倒一切を見てもらうためにもろもろの仕事をアウトソーシングする場合には不動産屋さんに「管理手数料」を支払います。

手数料がいくらになるかは頼んだ不動産屋さんによっていろいろですが、よくあるケースで家賃の5%。

つまりは5万円×5%=2,500円です。
(消費税は無視しましょう)

月々かかるのは大体この3つです。

毎月定期的なキャッシュアウトフローは…

(1万円+3千円+2千5百円)=15,500円

15,500円×12か月=18万6千円 です。

また年1回支払うものもあります。

固定資産税です。

物件の評価額を市町村が決めて算出されますが、まぁだいたい4万円ってとこです。

それ以外に入居者が決まった時に不動産屋さんに支払う手数料やら退去されリフォームにかかったお金なんてのも不定期でかかってきます。

例えば、購入して1年目は既に入居者がいるマンションを購入したとして、毎月の支払以外では固定資産税しかないと仮定すれば

60万円-(18万6千円+4万円)=37万4千円

がキャッシュフローとなります。


でもこれ以外に考えなくてはならない項目があります。

1つは、この物件はただでもらったわけではありませんので購入にかかったキャッシュフローを考慮します。

この時に現金をいくら払って銀行などから借り入れをいくらしたかなどによって月々のキャッシュフローが変わります。

もう1つは税金です。

固定資産税は物件を所有することに対してかかる税金ですが、それ以外にも儲けが出れば所得税や住民税を払う必要があります。

私は不動産投資の勉強をしてみて初めて知りました。

社会主義の国と違い日本では不動産って購入(所有)できると思っていたのですが、実は国から借りてるだけで持っている間、つまりは借りてる間は国に家賃を支払い続けなければならない事実があることを…

固定資産税とはおカミに支払うショバ代みたいなもんなんですね。

次の記事はコチラ

〔02〕
マンション投資の儲けとは…キャッシュフローって? その2

支払い側、キャッシュアウトフローの忘れてならない重要な点として「購入時のキャッシュアウトフロー」が挙げられます。

ワンルームマンション投資のキャッシュフロー

不動産投資で重要な『指標』であるキャッシュフロー。
不動産投資は事業性が強い投資です。
このことに着目して区分所有マンションのキャッシュフローを題材にして『どの様に』実績や予測をしていくのかを解説します。
電卓と書類とペン

マンション投資の儲けとは一体どのように計算されるのでしょう…
投資指南本では、ほとんどが「キャッシュフロー」が呪文のように繰り返されます。
支払い側、キャッシュアウトフローの忘れてならない重要な点として「購入時のキャッシュアウトフロー」が挙げられます。
不動産投資もインカムゲインを重視した投資と考えると株式投資よりもはるかに事業性、事業運営の要素が強いということだと思います。その場合、重要なポイントが「キャッシュフロー」ということになるかと思います。
中古区分マンションの購入を例にとり、購入後のキャッシュフローについて検証してみました。
今回はその『不動産投資の成否』という観点からキャッシュフローを考えてみたいと思います。
不動産投資の場合、月々とか年間とかのお金の流れを捉えます。例を挙げて考えてみましょう。
不動産投資で比較的「管理すべき数字」が単純な『区分所有マンション』の一室を購入した場合を例にとってみます。
今回は、翌年のキャッシュフローがどうなるか…、更に具体例で説明したいと思います。
サラリーマンが不動産投資をした場合の不動産所得とその税金について中古区分マンションを購入したケースで考えてみましょう。
前回はサラリーマンが不動産投資をした場合の初年度の不動産所得とその税金について、中古区分マンションを購入したケースで考えてみました。
今回は次年度以降について考えてみます。
中古区分マンションを購入した場合の取得価額を求めるのに購入代価を土地と建物に分ける必要があります。契約でそれぞれの代金が分けられている場合には問題ありませんが、代金が土地建物合算された場合には『按分する』必要があります。どうやってするのでしょうか?
「サラリーマンが不動産投資をした」という前提で個人の不動産所得計算に必要な減価償却費を計上するにあたってどうやって計算すればいいのかをお伝えします。





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やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。

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